地产迷云 第68章 茶烟细杨落花风：凡事可交易
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大象沉默片刻：“这件事儿你早晚会知道，不妨现在就告诉你。婷婷家境贫寒，就读主持人专业因其背景不行，毕业后很难进电视台。有一年警局去她的学校招募警员，婷婷就报了名。后来经过我们多次考核，她所在的学校只有她一人入选。她的大学还有一个月毕业，毕业答辩已经做完。我们就将其秘密安排至警校进行为期半年的集训，我曾经做过她的教员。”
见大象中断了讲述，我急切地问道：“后来呢？”
“后来她以优异的成绩通过了警校的考核，我们就将他和一位警员派驻红桃K进行卧底行动。那位警员就是现在的杜大胡子，真名廖辛。他二人是假扮情侣混入红桃K的。”
大象点燃一支烟接着说道：“廖辛当时是警队的优秀探员，小伙子也很帅气，一直没有对象。当时拼命地追求婷婷，婷婷也就和他假戏真做，发展至男女朋友。”
“再后来廖辛反水，并供出红桃K中我们的其他卧底。婷婷不肯与他同流合污，就冒险逃离魔窟，找到了组织。但是，由于她是廖辛的女朋友，其间的关系一直很难解释清楚，经过长达一年的审查，依然不能让婷婷官复原职，她一气之下就辞职离开了警队。”
“小宇啊，婷婷认为自己的这段历史不光彩，千叮咛万嘱咐不让我告诉你，看到你们马上成婚的份上，我觉得她这段经历你应该知晓。”
“你们查出来婷婷卧底有何问题吗？”
大象愤恨道：“根本没查出任何问题，警队因为卧底战友的牺牲，全因廖辛，所以就迁怒于婷婷，使他蒙受不白之冤。离开警队也好，否则她在警界不会有大的发展。”
我安心地点了点头：“老同学你放心，你告诉我婷婷这段经历，我会守口如瓶的，也谢谢你能如实地告诉我这些。”
盛京的事情处理完毕，我将寓所清空，还给了郭雪。我和小于准备驾驶着以前的SUV回京城。
临行前，小于告诉我：“接到线报，红桃K很有可能在半路截杀我们。机构现在人手紧张，只能将我们护送到盛京地界。”
我思量再三：“我们没有必要冒这个险，不如雇人将车辆开到京城，我们改乘别的交通工具。”
小于点头道：“这不失一个好办法，还是安全第一。”
我和小于将车辆行驶至郊外，换乘机构的陪同车辆，然后改乘高铁赴京。我的SUV则由一名临时雇佣的代驾司机开往京城。
我们到了京城后，一直没有代驾司机的消息，司机的手机也打不通。小于预感到事情不妙，打开了GpS。GpS显示，我的SUV过了山海关，就下了高速，停泊在一个乡间小路上，半天没有动弹。
我当即联系了山海关的警方，报案称车辆可能被劫持。
三个小时后，山海关警局来电称，车辆完好无损，没见到任何被抢劫的痕迹，司机则不见了踪影。
又过了一天，山海关警方告知，在车辆停泊处不远的山谷里，发现了代驾司机的尸体，双手被反绑，嘴中塞有毛巾，初步勘查结果为窒息而亡，系他杀。高速公路出口的监控录像显示，我的座驾下高速时，前后各有一辆SUV同行，而这两辆车牌号均为套牌，初步断定是有预谋的抢劫。
小于倒吸一口凉气：“张总，亏得听了你的意见，否则后果不堪设想。很有可能是两辆车前后夹击，将我们的车辆逼停后，挟持下的高速。在高速公路遇到这种挟持方式，很难摆脱，抗争的结果往往是出现交通事故。”
到总部报到的第一天，我与董事长商讨盛京的沉淀资产处理策略，以及是否开发奥特莱斯项目。
董事长沉思片刻后说道：“小宇，我赞同你轻资产、小投资的建议，也非常赞同由开发公司向运营公司过渡的提案。outlets是非常不错的项目，没有招商资源的公司无法操作，而且从市场的长远发展来看，outlet这种业态不同于其他实体商业，具有相当强的生命力。我们绝不能放弃这种机会。我的意见是第一个outlets项目，先有创新地产独立开发，独立运作，待时机成熟再与资本方合作。资产溢价的前提是我们的经营出色，不能为了轻资产而轻资产，轻资产运营的关键不是轻资产而是运营。董事会已经决定由你挑头建设商业运营公司，这方面的成功与否就看运营公司的未来表现。”
第二天的董事会上，我将别墅地块的详情向董事会成员做了简报。董事会投票结果是尽快拿地，除了通过奥特莱斯项目炒热地块外，同时开发周边土地，将此区域建设成为盛京首席温泉度假区。
董事会接受了我的建议，将集团的投资部和前策部合二为一，组成投资论证部，同时增加客研功能，此部门也直接归我领导。盛京的温泉项目顺理成章地成为投资论证部首个项目。
经过部门的反复论证，我们将盛京温泉项目命名为“盛京金汤温泉小镇”，产品定位分析主要结论：
倡导理念：“都市村庄”
推崇的是现代、时尚、返璞归真的生活方式；
提供的是自然、生态、环保、换了的休闲场地；
倡导的是自我、个性、纯净的魅力空间；
引领的是专业、合理、前瞻的开发理念。
社会形象定位则为：
城市名片：结合地域特点，构建不可复制的建筑群落和具有度假意义的休闲项目，使项目成为现代休闲地产开发典范；
城郊客厅： 是广大消费者度假、购物、休闲、娱乐、聚会、商务的场所；
时尚文化： 结合基地特有元素，引入时尚元素。
功能定位：集度假、餐饮、娱乐、休闲、居住为一体的大型休闲综合体。
本项目总建设面积78.12万平方米，其中地下公建和人防工程（用于设备用房和停车场）13.24万平方米。
地上部分64.88万平方米，主要内容包括：
五星级温泉酒店 5.00万平方米（自持物业）
温泉中心 4.00万平方米（自持物业）
奥特莱斯 21.80万平方米
洋房及别墅 34.08万平方米
项目总投资人民币38.80亿元。其中自有资金投入12.00亿元。洋房及别墅销售收入70.72亿元。
项目启动资金 12.00 亿元
投资利润率 70.24%（ 未含7.2亿元沉淀资产）
投资利税率 91.55%
资本金利润率 293.63%
财务内部收益率（税前） 39.29%
财务净现值（i\\u003d15%，税前） 86,944.45 万元
投资回收期（税前） 3.48 年
如此漂亮的数据让董事们兴奋不已，投资方案当即全票通过。
效率极高的朱爽在大象的协助下，迅速办理了土地证。
经与董事长商议，为节省时间，奥特莱斯部分的设计直接委托给查尔斯，而温泉中心、温泉酒店以及洋房和别墅的设计任务，则委托给山田建设。
尽管如此，我对盛京项目的写字间和五星级酒店的资产处置依然忧心忡忡。
盛京做为老工业基地，风光不再，尤其民营企业的发展与南方沿海城市相距甚远，目前盛京市内写字间的空置率已经超过了40%，写字间的前景令人堪忧。
盛京并非旅游城市，近几年商旅人士光临盛京的数量也逐年降低，外加盛京五星级酒店总数目已经突破三十座，再开发五星级酒店，经营前景也不乐观。
然而，盛京1号项目的写字间和五星级酒店属于填补区域空白的产品，按照政府规划要求必须上马建设，推脱不得。
深思熟虑后，我执意尽快这两块烫手的山芋转出去。
盛京1号北地块的拆迁完成，华泽地产盛京公司总经历贾大鹏专程来到京城，与我商讨下一步具体工作。
由于我们的前期工作到位，北地块的开发建设方案，双方很快就达成了一致，中午我设宴招待贾大鹏一行。
推杯换盏，酒足饭饱后，我提议与贾大鹏移步茶楼，继续聊聊。
我领着贾大鹏步入一间茶楼，名叫观天下。
贾大鹏看到店招感慨道：“这个茶楼的名字与我们合作的楼盘名称一致，看起来倍感亲切，只是给我们的面积少一些，实乃憾事。”
时机恰巧，我顺水推舟道：“贾总，不要遗憾，假如我们一起开发整个观天下如何？”
贾大鹏眼睛一亮：“愿闻其详，我们好好聊聊。”
新开张的观天下茶楼，到处充满了中式的文化氛围，然而竟没有用任何中式元素和中式符号，只是通过不同的房间之间的错位布置，让视觉在里面穿插和迂回，借景透景，体现赏和玩的趣味氛围，并表现出强烈的禅之意境。
我们选择二层的一个小包房，茶艺师是一位眉清目秀的小女生，看年纪年仅二十，举手投足透出淡淡的清雅和高傲。
我们两人入座点了一壶上好的台湾高山茶，茶艺师在忙碌，贾大鹏则有感而发：“观天下在我心中如同对面的小妹妹，丹唇外朗，皓齿内鲜，明眸善睐，靥辅承权。环姿艳逸，仪静体闲。柔情绰态，媚于语言。奇服旷世，骨像应图。”
听到这一连串赞美之词，美女茶艺师瞬间羞红了双颊：“先生，您过奖了，我可没有您描述得那样优秀。”
美女搭腔更使贾大鹏兴趣倍增：“梦里寻花，梦外吻茶，寻花千里，定格吻茶。我希望您就是我口中的茶。”
美女听此，有些温怒，皱着眉头说道：“人有人道，茶有茶道。茶道，道亦有道，道为方向，讲究聚气、色、味、心、神、禅、悟、觉为一体。茶道亦悟道，人道亦心道，茶品亦人品，茶道亦人道，茶道易抒，人道难语。请先生体悟茶品的真谛。”
美女这一番精彩的回怼，让贾大鹏无言以对，瞬间豆大的汗珠从额头渗出。
我品了一盏茶后打起了圆场：“品茗讲的是一个心静，当它刚刚进入口中时，味道虽然涩，但当它在缓缓渗入喉咙时，你会感到一种清香的回味，甜甜的，有一种豁然开朗的感觉，慢慢的你就会融入其中，但要切记，喝茶也是会喝醉的，茶醉猛于酒醉。”
贾大鹏恢复了常态：“张总，您刚才说观天下如何能大范围合作？”
我不动声色说道：“我可以说服董事会仅就观天下，与贵司进行全面的合作，条件满足董事会的心愿，可以考虑贵司的股份最多占50%，但还是必须由我方来操盘。”
贾大鹏兴奋地说道：“这方面没问题，条件是什么？”
“条件就是，贵司全面承接五星级酒店和写字间的开发。”
贾大鹏沉思片刻：“我们虽然是国企，每年有资产沉淀的指标，可是近期由于汉泽万家超市开发速度过快，整个东北地区的商业地产已经形成亏损，集团要求我们减缓酒店和写字间的开发速度，这个有些难办，不过不是不可能的。”
我听出贾大鹏的话外之音：“听说贾总对我们的巴比伦感兴趣，可惜没有摇上号，这好办，二期开盘我给您预留一套好位置。”
贾大鹏捧杯的手微微一抖，显然动心：“不是我非得买巴比伦，而是你弟妹看中了，不仅买一套，还想留一套给她的父母，最好在同一楼层。”
我会意道：“好啊，楼层你们定，我的权限顶多是免了首付，剩下房款你们一次性或贷款都可以，您看这个条件如何？”
贾大鹏咧着嘴举起茶杯：“好说，好说，合作的事宜我会争取的。”
贼心不死的贾大鹏，一直用色迷迷的眼睛瞟着美女茶艺师，我见罢借故将美女请出茶室，开门见山地说道：“我们这位老总看上了你，想与你共度良宵，这个数是否可以？”我用右手比划出“三”。美女摇了摇头欲离去，我接着又张开所有的手指，比划出“五”，美女害羞地点了点头，与我耳语道：“如果要我选择，我宁可选择您，一看您就是位真正的绅士。”
我微微一笑，加了对方的微信，当即向茶艺师转款五千元。
回到茶室，我向贾大鹏说道：“美女同意今晚与您吃夜宵，如何？”
贾大鹏喜不自禁，竟然一把搂住美女纤细的腰身，轻吻一口道：“一帘春欲暮，茶烟细杨落花风。我期待着春宵一刻值千金。”
见大象中断了讲述，我急切地问道：“后来呢？”
“后来她以优异的成绩通过了警校的考核，我们就将他和一位警员派驻红桃K进行卧底行动。那位警员就是现在的杜大胡子，真名廖辛。他二人是假扮情侣混入红桃K的。”
大象点燃一支烟接着说道：“廖辛当时是警队的优秀探员，小伙子也很帅气，一直没有对象。当时拼命地追求婷婷，婷婷也就和他假戏真做，发展至男女朋友。”
“再后来廖辛反水，并供出红桃K中我们的其他卧底。婷婷不肯与他同流合污，就冒险逃离魔窟，找到了组织。但是，由于她是廖辛的女朋友，其间的关系一直很难解释清楚，经过长达一年的审查，依然不能让婷婷官复原职，她一气之下就辞职离开了警队。”
“小宇啊，婷婷认为自己的这段历史不光彩，千叮咛万嘱咐不让我告诉你，看到你们马上成婚的份上，我觉得她这段经历你应该知晓。”
“你们查出来婷婷卧底有何问题吗？”
大象愤恨道：“根本没查出任何问题，警队因为卧底战友的牺牲，全因廖辛，所以就迁怒于婷婷，使他蒙受不白之冤。离开警队也好，否则她在警界不会有大的发展。”
我安心地点了点头：“老同学你放心，你告诉我婷婷这段经历，我会守口如瓶的，也谢谢你能如实地告诉我这些。”
盛京的事情处理完毕，我将寓所清空，还给了郭雪。我和小于准备驾驶着以前的SUV回京城。
临行前，小于告诉我：“接到线报，红桃K很有可能在半路截杀我们。机构现在人手紧张，只能将我们护送到盛京地界。”
我思量再三：“我们没有必要冒这个险，不如雇人将车辆开到京城，我们改乘别的交通工具。”
小于点头道：“这不失一个好办法，还是安全第一。”
我和小于将车辆行驶至郊外，换乘机构的陪同车辆，然后改乘高铁赴京。我的SUV则由一名临时雇佣的代驾司机开往京城。
我们到了京城后，一直没有代驾司机的消息，司机的手机也打不通。小于预感到事情不妙，打开了GpS。GpS显示，我的SUV过了山海关，就下了高速，停泊在一个乡间小路上，半天没有动弹。
我当即联系了山海关的警方，报案称车辆可能被劫持。
三个小时后，山海关警局来电称，车辆完好无损，没见到任何被抢劫的痕迹，司机则不见了踪影。
又过了一天，山海关警方告知，在车辆停泊处不远的山谷里，发现了代驾司机的尸体，双手被反绑，嘴中塞有毛巾，初步勘查结果为窒息而亡，系他杀。高速公路出口的监控录像显示，我的座驾下高速时，前后各有一辆SUV同行，而这两辆车牌号均为套牌，初步断定是有预谋的抢劫。
小于倒吸一口凉气：“张总，亏得听了你的意见，否则后果不堪设想。很有可能是两辆车前后夹击，将我们的车辆逼停后，挟持下的高速。在高速公路遇到这种挟持方式，很难摆脱，抗争的结果往往是出现交通事故。”
到总部报到的第一天，我与董事长商讨盛京的沉淀资产处理策略，以及是否开发奥特莱斯项目。
董事长沉思片刻后说道：“小宇，我赞同你轻资产、小投资的建议，也非常赞同由开发公司向运营公司过渡的提案。outlets是非常不错的项目，没有招商资源的公司无法操作，而且从市场的长远发展来看，outlet这种业态不同于其他实体商业，具有相当强的生命力。我们绝不能放弃这种机会。我的意见是第一个outlets项目，先有创新地产独立开发，独立运作，待时机成熟再与资本方合作。资产溢价的前提是我们的经营出色，不能为了轻资产而轻资产，轻资产运营的关键不是轻资产而是运营。董事会已经决定由你挑头建设商业运营公司，这方面的成功与否就看运营公司的未来表现。”
第二天的董事会上，我将别墅地块的详情向董事会成员做了简报。董事会投票结果是尽快拿地，除了通过奥特莱斯项目炒热地块外，同时开发周边土地，将此区域建设成为盛京首席温泉度假区。
董事会接受了我的建议，将集团的投资部和前策部合二为一，组成投资论证部，同时增加客研功能，此部门也直接归我领导。盛京的温泉项目顺理成章地成为投资论证部首个项目。
经过部门的反复论证，我们将盛京温泉项目命名为“盛京金汤温泉小镇”，产品定位分析主要结论：
倡导理念：“都市村庄”
推崇的是现代、时尚、返璞归真的生活方式；
提供的是自然、生态、环保、换了的休闲场地；
倡导的是自我、个性、纯净的魅力空间；
引领的是专业、合理、前瞻的开发理念。
社会形象定位则为：
城市名片：结合地域特点，构建不可复制的建筑群落和具有度假意义的休闲项目，使项目成为现代休闲地产开发典范；
城郊客厅： 是广大消费者度假、购物、休闲、娱乐、聚会、商务的场所；
时尚文化： 结合基地特有元素，引入时尚元素。
功能定位：集度假、餐饮、娱乐、休闲、居住为一体的大型休闲综合体。
本项目总建设面积78.12万平方米，其中地下公建和人防工程（用于设备用房和停车场）13.24万平方米。
地上部分64.88万平方米，主要内容包括：
五星级温泉酒店 5.00万平方米（自持物业）
温泉中心 4.00万平方米（自持物业）
奥特莱斯 21.80万平方米
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项目总投资人民币38.80亿元。其中自有资金投入12.00亿元。洋房及别墅销售收入70.72亿元。
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投资利税率 91.55%
资本金利润率 293.63%
财务内部收益率（税前） 39.29%
财务净现值（i\\u003d15%，税前） 86,944.45 万元
投资回收期（税前） 3.48 年
如此漂亮的数据让董事们兴奋不已，投资方案当即全票通过。
效率极高的朱爽在大象的协助下，迅速办理了土地证。
经与董事长商议，为节省时间，奥特莱斯部分的设计直接委托给查尔斯，而温泉中心、温泉酒店以及洋房和别墅的设计任务，则委托给山田建设。
尽管如此，我对盛京项目的写字间和五星级酒店的资产处置依然忧心忡忡。
盛京做为老工业基地，风光不再，尤其民营企业的发展与南方沿海城市相距甚远，目前盛京市内写字间的空置率已经超过了40%，写字间的前景令人堪忧。
盛京并非旅游城市，近几年商旅人士光临盛京的数量也逐年降低，外加盛京五星级酒店总数目已经突破三十座，再开发五星级酒店，经营前景也不乐观。
然而，盛京1号项目的写字间和五星级酒店属于填补区域空白的产品，按照政府规划要求必须上马建设，推脱不得。
深思熟虑后，我执意尽快这两块烫手的山芋转出去。
盛京1号北地块的拆迁完成，华泽地产盛京公司总经历贾大鹏专程来到京城，与我商讨下一步具体工作。
由于我们的前期工作到位，北地块的开发建设方案，双方很快就达成了一致，中午我设宴招待贾大鹏一行。
推杯换盏，酒足饭饱后，我提议与贾大鹏移步茶楼，继续聊聊。
我领着贾大鹏步入一间茶楼，名叫观天下。
贾大鹏看到店招感慨道：“这个茶楼的名字与我们合作的楼盘名称一致，看起来倍感亲切，只是给我们的面积少一些，实乃憾事。”
时机恰巧，我顺水推舟道：“贾总，不要遗憾，假如我们一起开发整个观天下如何？”
贾大鹏眼睛一亮：“愿闻其详，我们好好聊聊。”
新开张的观天下茶楼，到处充满了中式的文化氛围，然而竟没有用任何中式元素和中式符号，只是通过不同的房间之间的错位布置，让视觉在里面穿插和迂回，借景透景，体现赏和玩的趣味氛围，并表现出强烈的禅之意境。
我们选择二层的一个小包房，茶艺师是一位眉清目秀的小女生，看年纪年仅二十，举手投足透出淡淡的清雅和高傲。
我们两人入座点了一壶上好的台湾高山茶，茶艺师在忙碌，贾大鹏则有感而发：“观天下在我心中如同对面的小妹妹，丹唇外朗，皓齿内鲜，明眸善睐，靥辅承权。环姿艳逸，仪静体闲。柔情绰态，媚于语言。奇服旷世，骨像应图。”
听到这一连串赞美之词，美女茶艺师瞬间羞红了双颊：“先生，您过奖了，我可没有您描述得那样优秀。”
美女搭腔更使贾大鹏兴趣倍增：“梦里寻花，梦外吻茶，寻花千里，定格吻茶。我希望您就是我口中的茶。”
美女听此，有些温怒，皱着眉头说道：“人有人道，茶有茶道。茶道，道亦有道，道为方向，讲究聚气、色、味、心、神、禅、悟、觉为一体。茶道亦悟道，人道亦心道，茶品亦人品，茶道亦人道，茶道易抒，人道难语。请先生体悟茶品的真谛。”
美女这一番精彩的回怼，让贾大鹏无言以对，瞬间豆大的汗珠从额头渗出。
我品了一盏茶后打起了圆场：“品茗讲的是一个心静，当它刚刚进入口中时，味道虽然涩，但当它在缓缓渗入喉咙时，你会感到一种清香的回味，甜甜的，有一种豁然开朗的感觉，慢慢的你就会融入其中，但要切记，喝茶也是会喝醉的，茶醉猛于酒醉。”
贾大鹏恢复了常态：“张总，您刚才说观天下如何能大范围合作？”
我不动声色说道：“我可以说服董事会仅就观天下，与贵司进行全面的合作，条件满足董事会的心愿，可以考虑贵司的股份最多占50%，但还是必须由我方来操盘。”
贾大鹏兴奋地说道：“这方面没问题，条件是什么？”
“条件就是，贵司全面承接五星级酒店和写字间的开发。”
贾大鹏沉思片刻：“我们虽然是国企，每年有资产沉淀的指标，可是近期由于汉泽万家超市开发速度过快，整个东北地区的商业地产已经形成亏损，集团要求我们减缓酒店和写字间的开发速度，这个有些难办，不过不是不可能的。”
我听出贾大鹏的话外之音：“听说贾总对我们的巴比伦感兴趣，可惜没有摇上号，这好办，二期开盘我给您预留一套好位置。”
贾大鹏捧杯的手微微一抖，显然动心：“不是我非得买巴比伦，而是你弟妹看中了，不仅买一套，还想留一套给她的父母，最好在同一楼层。”
我会意道：“好啊，楼层你们定，我的权限顶多是免了首付，剩下房款你们一次性或贷款都可以，您看这个条件如何？”
贾大鹏咧着嘴举起茶杯：“好说，好说，合作的事宜我会争取的。”
贼心不死的贾大鹏，一直用色迷迷的眼睛瞟着美女茶艺师，我见罢借故将美女请出茶室，开门见山地说道：“我们这位老总看上了你，想与你共度良宵，这个数是否可以？”我用右手比划出“三”。美女摇了摇头欲离去，我接着又张开所有的手指，比划出“五”，美女害羞地点了点头，与我耳语道：“如果要我选择，我宁可选择您，一看您就是位真正的绅士。”
我微微一笑，加了对方的微信，当即向茶艺师转款五千元。
回到茶室，我向贾大鹏说道：“美女同意今晚与您吃夜宵，如何？”
贾大鹏喜不自禁，竟然一把搂住美女纤细的腰身，轻吻一口道：“一帘春欲暮，茶烟细杨落花风。我期待着春宵一刻值千金。”