港岛1981 第676章 黑田的算盘
热门推荐：
魔道之忘羡重生，我的道侣我来养
狼人杀：十更起手，湮灭众神！
叶无尘
被全网黑后，我靠种地爆红全网
主和爹，好战妻，只想当咸鱼的他
老太太重生八零，抛弃儿孙我享福
废土：恶毒养母带崽吃香喝辣
末世重生，带恋爱脑男友囤货
穿越大乾，从病秧子开始蜕变
翌日上午，黑田手里卷着一大摞图纸，腋下还夹着个牛皮纸文件袋。
“主席，我找了几份类似的图纸，都是油麻地、旺角这一带的中小型地块重建方案。我挑了份最接近的，做了套初步规划。”
刘湘走过去，看了看图纸。
总层数：地下一层，地上十层，一共十一层。
地下一层停车场，地面一到六层为商场，楼上四层住宅。
黑田把最上面那张平面图铺开，指着图纸：“总楼面面积大概七万七千尺，地库不计入。其中商业加娱乐大约–尺，住宅–尺。”
刘湘盯着图纸看，眉头微皱：“层数有点少啊。”
“没办法，容积率摆在那。”
黑田摊了摊手，指着图纸角落的容积率数字：“除非走动走动，再争取两层。”
刘湘顿时掐灭这个想法，真那么容易，油尖旺那一整片就不会都是十几层高了。
何况真要花力气走动，还不如去动美丽华，那边才值得费功夫。
“算了，就按这个来。”
黑田点了点头：“主席，其实有八千六百多尺的地块就不错了。日本银座那边，不少地块只有三四千尺，建造后照样卖上天价。”
刘湘想到日本银座附近那一堆细小块状的筒子楼，便也释然了。“对了，地下这块，能不能再多挖一层？”
黑田想都没想就摇头：“不划算，别看只多一层，再往下挖一层，代价太大了。起码要多出两三千万，工期还得再多半年。地库是最烧钱的，越往下挖，护壁、防水、通风，每一样都翻着倍往上涨。”
刘湘想了想，黑田在这行干了二十多年，他说不划算，那大概是真的不划算。“行吧，按你说的来。这方案大概要多久才能完成？”
“这个简单，主要耗时在前期报备跟补地价。真正工期的话，最多一年半。就地库跟做影院挑高的楼层比较费时间，其他的按部就班，快得很。”
“那行，你看着办。”
黑田把图纸收拢，正要卷起来，突然又问：“对了主席，那我们就跟别的建筑商一样，层高做差不多就行，这样建起来也省钱。”
“等等。”
刘湘忽然抬起手，像想起什么，“层高做高，按三米五算。”
黑田的手停在图纸上，脸上写满不解：“主席，那样成本会上去的。”
“我知道，但我们能卖更高的价钱。”
“主席，层高就是看起来舒服而已。卖楼的时候，买家不会因为层高高个半米一米就多掏几个钱。香港人买楼看的是面积、地段、价格，层高不在考虑范围内。”
生怕眼前这位又有什么古怪想法，黑田连忙劝阻，毕竟多那点层高又不值钱。
“黑田，这你就不懂了。香港人缺房子住，到处都是鸽子笼。我们把房子做高一点，一些住户自然会自己利用好这个层高。”
黑田愣了两秒，随即明白过来，眉头紧拧：“主席，做阁楼可是违法的。”
“你想多了，我们没违法就行，房子交出去，住户自己改的，我们能有什么办法？总不能派人天天上门盯着人家怎么装修。”
毕竟未来香港大把这样改的，港府也知晓，但由于太多，只能睁只眼，闭只眼。
民不举官不究，得过且过。
黑田张了张嘴，把话咽了回去，心情有些复杂。
还好眼前这位的主业不是做开发商，不然真不知道得有多少小业主被宰。
不过转念一想，主席说的也对，房子卖出去之后，人家怎么改是人家的事，开发商总不能管一辈子。
“既然这样的话，那主席，你这个项目是打算卖了，还是长期持有拿来收租？”
“看情况，先收租也行。”
听到这，黑田脸上露出专业神情，把刚卷起来的图纸又重新摊开：“主席，如果长期收租，那设计逻辑跟卖楼就不一样了。卖楼看的是面积和总价，收租看的是每层能租给谁、租多少钱。”
“怎么调整？”
“我们分楼层来。”黑田的手指从图纸最下面往上划，“地库，做四米高。将来要是停车位收益足够高，我们也能引进多层停车位。香港停车位一向紧张，这一块只要做好预算，收益不会差。”
刘湘点了点头，香港停车位确实紧张得很，港府这些年的政策也有意思，想着限制停车位供应就能减少私家车，这脑回路实在清奇。
车是刚需，停车位少了，车又不会凭空消失，最后只能是停车费水涨船高，便宜了有车位的人。
黑田见刘湘没反对，便又接着往下道：“地面层，这层租金最高，我们给它做到六米高。这样外面看起来恢弘大气，体验感又好。关键是，我们可以切成小铺，租金收益最大化。六米高的临街铺，租户可以自己做夹层，等于花一层的租金，用两层的空间，他们愿意出高价。”
刘湘又点了点头，这是黑田第一次说到自己心坎上的话。但听着听着，就感觉有点不对劲了。
黑田兴致勃勃，甚至越说越兴奋，手指在图纸上快速移动：“一到三层商场，做五米高。开商场的最喜欢在店后面堆货，我们做高一点，租户能在上方隔个小仓库出来，临时放点东西。”
刘湘眼前一亮，这样貌似能收更多租金，租客也觉得划算。而且这部分不占容积率，等于白赚。
“还有啊，四层做结构转换层，挑高到九米，做成影院。九米层高，能隔出三间影厅，每间一百个座位左右。油麻地这地方本来就有人流，电影院一开，能把商场也带起来，顺便把人引到楼上。观众看完电影，顺道逛个街，吃个饭，整间商场瞬间盘活了。”
“五层再找个中大型的酒家进来。吃完饭刚好下楼看电影，看完电影再逛商场，一条龙。这样结构设计是最精妙，商家进来一看就明白，我们也就能适当比周围多收一点租金。”
刘湘靠在沙发上，看着黑田的手指在图纸上划来划去，这老小子这是把限制的容积率给玩出花来了。
自己还以为已经够会算计了，跟对方一比，自己才是个弟弟。
不过话说回来，这种整法，也只有他这种在地产行业浸淫了二十多年的人才想得出来。
“行，这事你盯着。我过段时间得去趟日本，这边的事你多看着。”
“没问题，反正那几个新招的，闲着也是闲着，这点活交给他们盯着就行，我总揽。”
说完，他正要把图纸收起来，突然又想起什么：“对了主席，香港这边的法律好像弹性空间很大，我们到时再适当花点小钱，把楼梯间还有公用电梯井的面积，适当向上面申请一部分豁免。这样对外宣传的时候，实际使用面积能多写几尺。”
刘湘看着黑田，实在不知道该说什么。这日本人，一层一层地抠，一尺一尺地算，连楼梯电梯都不放过。
不过只要不违反规定，这种算计就是本事。
“行吧，这方案彻底交给你了，一切交由你。”
“主席放心。”
黑田把图纸卷好，夹在腋下，起身往外走，走到门口又回头：“还有，等油麻地那边拆除后，停车场的临时使用，我已经跟杨生打过招呼了。他那边说没问题，美丽华有些客人停不下的车，可以临时停到那边去。”
“这方面，你跟杨秉正商量着办就行。”
黑田推门出去。
刘湘坐在沙发上，看着茶几上那张被黑田手指划得满是印子的平面图，心里盘算着：地下停车场加影院加酒楼加商场加住宅，七万七千尺的总楼面，按这个结构切出来。
等到97年初，这样一整栋真打包卖，起码七八亿，能清偿不少负债了。
不过现在想这些还太早，拿起电话，拨了周梁淑怡的号码：“莎姐，tVb那边的新节目，有眉目没有？”
“主席，我找了几份类似的图纸，都是油麻地、旺角这一带的中小型地块重建方案。我挑了份最接近的，做了套初步规划。”
刘湘走过去，看了看图纸。
总层数：地下一层，地上十层，一共十一层。
地下一层停车场，地面一到六层为商场，楼上四层住宅。
黑田把最上面那张平面图铺开，指着图纸：“总楼面面积大概七万七千尺，地库不计入。其中商业加娱乐大约–尺，住宅–尺。”
刘湘盯着图纸看，眉头微皱：“层数有点少啊。”
“没办法，容积率摆在那。”
黑田摊了摊手，指着图纸角落的容积率数字：“除非走动走动，再争取两层。”
刘湘顿时掐灭这个想法，真那么容易，油尖旺那一整片就不会都是十几层高了。
何况真要花力气走动，还不如去动美丽华，那边才值得费功夫。
“算了，就按这个来。”
黑田点了点头：“主席，其实有八千六百多尺的地块就不错了。日本银座那边，不少地块只有三四千尺，建造后照样卖上天价。”
刘湘想到日本银座附近那一堆细小块状的筒子楼，便也释然了。“对了，地下这块，能不能再多挖一层？”
黑田想都没想就摇头：“不划算，别看只多一层，再往下挖一层，代价太大了。起码要多出两三千万，工期还得再多半年。地库是最烧钱的，越往下挖，护壁、防水、通风，每一样都翻着倍往上涨。”
刘湘想了想，黑田在这行干了二十多年，他说不划算，那大概是真的不划算。“行吧，按你说的来。这方案大概要多久才能完成？”
“这个简单，主要耗时在前期报备跟补地价。真正工期的话，最多一年半。就地库跟做影院挑高的楼层比较费时间，其他的按部就班，快得很。”
“那行，你看着办。”
黑田把图纸收拢，正要卷起来，突然又问：“对了主席，那我们就跟别的建筑商一样，层高做差不多就行，这样建起来也省钱。”
“等等。”
刘湘忽然抬起手，像想起什么，“层高做高，按三米五算。”
黑田的手停在图纸上，脸上写满不解：“主席，那样成本会上去的。”
“我知道，但我们能卖更高的价钱。”
“主席，层高就是看起来舒服而已。卖楼的时候，买家不会因为层高高个半米一米就多掏几个钱。香港人买楼看的是面积、地段、价格，层高不在考虑范围内。”
生怕眼前这位又有什么古怪想法，黑田连忙劝阻，毕竟多那点层高又不值钱。
“黑田，这你就不懂了。香港人缺房子住，到处都是鸽子笼。我们把房子做高一点，一些住户自然会自己利用好这个层高。”
黑田愣了两秒，随即明白过来，眉头紧拧：“主席，做阁楼可是违法的。”
“你想多了，我们没违法就行，房子交出去，住户自己改的，我们能有什么办法？总不能派人天天上门盯着人家怎么装修。”
毕竟未来香港大把这样改的，港府也知晓，但由于太多，只能睁只眼，闭只眼。
民不举官不究，得过且过。
黑田张了张嘴，把话咽了回去，心情有些复杂。
还好眼前这位的主业不是做开发商，不然真不知道得有多少小业主被宰。
不过转念一想，主席说的也对，房子卖出去之后，人家怎么改是人家的事，开发商总不能管一辈子。
“既然这样的话，那主席，你这个项目是打算卖了，还是长期持有拿来收租？”
“看情况，先收租也行。”
听到这，黑田脸上露出专业神情，把刚卷起来的图纸又重新摊开：“主席，如果长期收租，那设计逻辑跟卖楼就不一样了。卖楼看的是面积和总价，收租看的是每层能租给谁、租多少钱。”
“怎么调整？”
“我们分楼层来。”黑田的手指从图纸最下面往上划，“地库，做四米高。将来要是停车位收益足够高，我们也能引进多层停车位。香港停车位一向紧张，这一块只要做好预算，收益不会差。”
刘湘点了点头，香港停车位确实紧张得很，港府这些年的政策也有意思，想着限制停车位供应就能减少私家车，这脑回路实在清奇。
车是刚需，停车位少了，车又不会凭空消失，最后只能是停车费水涨船高，便宜了有车位的人。
黑田见刘湘没反对，便又接着往下道：“地面层，这层租金最高，我们给它做到六米高。这样外面看起来恢弘大气，体验感又好。关键是，我们可以切成小铺，租金收益最大化。六米高的临街铺，租户可以自己做夹层，等于花一层的租金，用两层的空间，他们愿意出高价。”
刘湘又点了点头，这是黑田第一次说到自己心坎上的话。但听着听着，就感觉有点不对劲了。
黑田兴致勃勃，甚至越说越兴奋，手指在图纸上快速移动：“一到三层商场，做五米高。开商场的最喜欢在店后面堆货，我们做高一点，租户能在上方隔个小仓库出来，临时放点东西。”
刘湘眼前一亮，这样貌似能收更多租金，租客也觉得划算。而且这部分不占容积率，等于白赚。
“还有啊，四层做结构转换层，挑高到九米，做成影院。九米层高，能隔出三间影厅，每间一百个座位左右。油麻地这地方本来就有人流，电影院一开，能把商场也带起来，顺便把人引到楼上。观众看完电影，顺道逛个街，吃个饭，整间商场瞬间盘活了。”
“五层再找个中大型的酒家进来。吃完饭刚好下楼看电影，看完电影再逛商场，一条龙。这样结构设计是最精妙，商家进来一看就明白，我们也就能适当比周围多收一点租金。”
刘湘靠在沙发上，看着黑田的手指在图纸上划来划去，这老小子这是把限制的容积率给玩出花来了。
自己还以为已经够会算计了，跟对方一比，自己才是个弟弟。
不过话说回来，这种整法，也只有他这种在地产行业浸淫了二十多年的人才想得出来。
“行，这事你盯着。我过段时间得去趟日本，这边的事你多看着。”
“没问题，反正那几个新招的，闲着也是闲着，这点活交给他们盯着就行，我总揽。”
说完，他正要把图纸收起来，突然又想起什么：“对了主席，香港这边的法律好像弹性空间很大，我们到时再适当花点小钱，把楼梯间还有公用电梯井的面积，适当向上面申请一部分豁免。这样对外宣传的时候，实际使用面积能多写几尺。”
刘湘看着黑田，实在不知道该说什么。这日本人，一层一层地抠，一尺一尺地算，连楼梯电梯都不放过。
不过只要不违反规定，这种算计就是本事。
“行吧，这方案彻底交给你了，一切交由你。”
“主席放心。”
黑田把图纸卷好，夹在腋下，起身往外走，走到门口又回头：“还有，等油麻地那边拆除后，停车场的临时使用，我已经跟杨生打过招呼了。他那边说没问题，美丽华有些客人停不下的车，可以临时停到那边去。”
“这方面，你跟杨秉正商量着办就行。”
黑田推门出去。
刘湘坐在沙发上，看着茶几上那张被黑田手指划得满是印子的平面图，心里盘算着：地下停车场加影院加酒楼加商场加住宅，七万七千尺的总楼面，按这个结构切出来。
等到97年初，这样一整栋真打包卖，起码七八亿，能清偿不少负债了。
不过现在想这些还太早，拿起电话，拨了周梁淑怡的号码：“莎姐，tVb那边的新节目，有眉目没有？”