地产迷云 第1章 红颜一怒纵身跳：两位美女欲轻生
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今天发生了两件大事儿。第一件事儿，我成功地在公共场合被称为女士；第二件事儿，我离开了京都，被毫无征兆地调往我的家乡——盛京市的一个项目任总经理。
第一件事儿充满了戏剧性。就在昨天，住建部某位副部长，我的莫逆之交，正在举办一个全国性的房地产论坛，其中，关于城市综合体部分的发言者，因故不能出席。我临危受命在论坛上做演讲，题目为“中国城市综合体未来发展趋势”。论坛的讲演者不是业界翘楚，就是行业知名学者，只有我是入行方五年的新兵。我当然毫不犹豫地推脱，电话里的副部长厉声说道：“这方面，没有比你更合适的人选了，帮不帮大哥救场，就看你的表现了。”说罢，放下了电话。
来不及写稿，我准备了五点提纲，正在台下候场。
一袭晚礼服的俏丽主持人，眨着被拉长的睫毛介绍道：“下面有请本次论坛的最后一位嘉宾，着名综合地产操盘手张晓宇女士上台讲演。”
主持人话还未说完，会议总监用口型示意道：“错了，错了。”
主持人立马心领神会：“有请着名综合地产操盘手张晓宇小姐上台讲演。”
《星球大战》主题曲响起，我只能走上了舞台，全场哄堂大笑。
我不以为然地调侃道：“很荣幸能出席今日的盛会，能有机会向各位前辈们请教地产开发问题，更加荣幸地是人生首次被称作女士，而且美女主持纠正的好，我的确没有结婚，称小姐更恰当。”
台下的笑声更加猛烈了，场上严肃的气氛缓和了不少。
“现在就将我5年来，在京都从事综合体开发的经验和体会分享给大家，并就未来城市综合体发展趋势，与各位探讨一下，欢迎各位前辈斧正，也欢迎在座的各位板砖伺候。”
我先简要回顾了国际、国内综合体的发展历程，又阐述了目前国内综合体发展的瓶颈和痛点，接着论述起城市综合体发展的趋势。不出所料，最后有关趋势的论述，引起了极大的争议。
我论述道：“城市综合体的主要作用不是城市地标，而是为了减少交易成本，节省交易时间的必要举措。其核心要旨就是‘10分钟生活圈’，让人们生活、工作均在10分钟可达的生活圈内完成。其中，购物、餐饮、服务等配套设施的完善与否，将是综合体开发成败的关键。”
“其中，综合体的购物中心，必须放弃百货业态那种追求平效的规划模式，而是注重休憩的重要性。购物中心未来发展趋势一定是场景化、社交化的城市公园。”
到了提问互动环节，各位专家纷纷发炮。
燕京大学某教授说道：“城市规划必须遵循功能分区的原则，将居住区、商务区、商业区严格区分开来，你的发言显然违背了这一规律，是外行的谬论。”
我一脸谦恭地说道：“感谢您的意见，请各位注意，交易成本降低这一城市发展的重要意义。大家应该知道，交易效率与交易成本的关系为成反比关系，即交易成本愈高，交易效率愈低；反之，交易效率愈高，交易成本则降低。二者之间的关联主要体现在：第一，交易成本度量了完成交易活动所需的时间、财力或物力投入，重在强调成本投入，而交易效率度量了完成交易活动时间的多寡或质量优劣，重在强调速度的快慢。第二，完成一个经济活动所付出的成本与交易成本正向相关，而时间的投入与交易效率负向相关。”
台下一位学者高喊道：“我赞成张老师的观点，在座的不知道京城目前的交通阻塞现状吗？不知道京都地铁每天2000万流量吗？时间成本人为提高，是对交易效率的谋杀行为。”全场一片掌声。
燕京大学教授显然不甘心在此场合遭此非议：“小张同学，你对购物中心的理解，显然是外行的观点，你做过购物中心吗？”
台上我的朋友，住建部副部长连忙为我辩解道：“张老师早年从事过百货的投资，近几年参与多项购物中心的开发和建设，光京城就在五个新建的购物中心中有他的影子。”
燕大教授继续不依不饶：“你把购物中心定义为社交场所，还说什么城市公园，显然对购物中心的属性不甚理解，狗屁不通。”
我微笑道：“百货靠扣点和货款展期的确赚得盆满钵满，但是，这种盈利模式马上将成为过去时了。随着电子商务的兴起，和消费者对购物场所环境的挑剔，百货只能成为购物中心中的一个主力店，没有购物中心的依托，百货将很难单独生存下去。至于购物中心的社交属性，请您移步香港看看便知，如果能去美国看看，您就不会由此异议啦。场所吸引力将是购物中心生死存亡的关键。”
全场形成了两派，各执己见，争论不休。副部长只得宣布：“关于综合体发展趋势，是永远需要不断研究的课题，今天这个开头很好，我们准备在合适的时间，就这一问题展开专门的讨论，谢谢大家。”
副部长的话音未落，台下我的助理忧心忡忡地跑到我身边：“张总，还有不到一个小时，你的班机就要起飞了。”
盛京是东北最大的城市，当年满清的发源地。民国初期以及建国初期，其城市Gdp位列整个亚洲第一，有“东方鲁尔”之称。改革开放后，由于国家政策的调整以及当地官员理念的偏差，整个东北逐渐成为经济落后地区，尤其在营商环境方面，有“投资不过山海关”之说。
我即将操盘的项目位于盛京市中心，属于当地着名的棚户区集中地，近几年当地政府加强了棚户区改造力度，棚户区基本夷为平地，但是，处处烂尾，处处荒凉，仿佛城市的疮疤，市民对此议论纷纷，当地官员更是头疼不已。
项目原主人是盛京附近城市，煤都一个大矿的矿主，5年前财大气粗的煤老板，一口气拿下占地1平方公里棚户区的改造，并注册了“千户置业有限公司”，声势可谓浩大。但是现在，除了一片平地上孤零零的4栋烂尾楼，就是拖欠近五十亿元的债务，项目开发难以为继，没人敢碰这个烫手的山芋。
深谙房地产投资测算的我在飞机上算过账。1平方公里的平地，在省会城市中心几乎绝无仅有，省去了动迁的艰辛和烦恼，背后是至少500亿元的货值。看来集团这回是大手笔的投资行为，但绝对是一步险棋。
出盛京机场，我首先奔向我的母校也是我的出生地——东北大学。已经两个月没回家看依然在东大居住的父母了。
手机铃响，是集团董事长：“小宇，能不能马上去项目地售楼处，那里发生了突发事件，你必须马上处理，处理的好坏关乎公司的声誉。”
我的出租车停在一幢民国时期的建筑物门前，这个建筑原为张大帅手下一爱将的官邸，后改为温州商会会所，现为项目的售楼处。
四层的建筑用玻璃幕墙罩面，原建筑巴洛克风格清晰可见，也算别致。
集团项目收购组的王总已经等候多时：“半个小时前，一位售楼员爬上了未竣工项目的顶层，想跳楼。警察已经到了现场，谈判官谈判无效，消防队还在路上。”
“为何寻短见？”我急切地问道。
“此售楼员名叫庞雅雅，是千户置业二老板赖新平的情人，跟了赖总好多年，为他打过胎，没得到过什么好处，赖总只承诺给她一套房。今天早上得知她的那套房子，在财产交割名单中根本不属于她，就一时想不开，爬上了顶层。”
“我知道了，找人把云龙开动起来，31层等我步行爬上去，一切可能都晚了。还有，把赖新平那个混蛋给我叫到现场，就说是我找他，并告诉他我全权负责处理财产交割。”赖新平是我小学同学，听说十年前和他哥哥去煤都开矿，没想到在这里遇见了他。
此时的烂尾楼附近已经聚集了近千人，绝大多数都是看热闹的吃瓜群众，更有甚者想亲眼目睹惨状，正在鼓噪道：“美女，磨蹭啥啊，咋还不跳啊？快跳啊！”
我看了一眼维持秩序的警察，对那几名鼓噪者说：“懂不懂法？如果现在人跳下来，你们也脱不了干系，要负法律责任的。”警察听罢，马上上前制止了那几位不闲事儿大的鼓噪者。
云龙快速将我送入了顶层。项目地块尽收眼底。此地块东西向横亘盛京的二、三环，南北各有一个公园，玉带般的运河和茂盛的绿色，如同城市的肺都，与周边的钢筋混凝土森林形成了鲜明的对比。董事长不愧为好眼力，来盛京一次就拍板接手这一绝版地块。
救人要紧，容不得我多观察项目。
顶层的西边站着一位年轻的女孩子，身材凸凹有致，面容姣好，尤其一双忽闪忽闪的大眼睛，仿佛会说话，属于街上回头率极高的女孩。
“庞小姐，我是新来的总经理。有什么要求可以和我说，别想不开。”
“你给我走开，就是因为你们的到来，我的房子没了。我的青春也没了，我没脸活在这世上。”说罢，做出了一个准备向下跳的姿势。
“稍等一下美女，听我把话说完，再跳也不迟。”我连忙阻止道。
“我可看过跳楼身亡的现场。跳楼者骨头尽碎，疼痛难忍，在地面上还痛苦地挣扎了半天才断气，再看脸，那可不是毁容那么简单，而是五官移位。啧啧，惨不忍睹。”爱美之心，人皆有之，更何况漂亮女生啦，我这样说是有意拖延时间，等待消防队布置好救援气垫。
我的一席话产生了一定效果，女孩犹豫再三，干脆蹲在地上痛哭起来。
“美女，假如你就这样走了，谁最痛心？那是你的父母和家人，至于赖新平那个王八蛋，他才不会伤心那，他认为那是他的福分。你就这样便宜那位混蛋吗？”
“你认识赖新平？”
“我从小就认识他，放心，我负责财产交割，你那套房子我保证帮你要回来。”
女孩明显放松了许多：“真的吗？你们男人哪有说话算数的？”
“这世上的确有许多坏男人，但是我肯定属于好男人的范畴，至少说话算数，我保证一周内，那套房子会备案登记在你的名下。”
云龙响起，一位警察领着一位矮胖的油腻男出现在现场。那位油腻男，一身名牌也掩饰不了天生的猥琐，用一句话形容就是贼眉鼠眼。此人正是赖新平。
我见罢大声说道：“小赖，几年不见发福了。”
“小宇？你怎么在这里？”
“我以后在这里打工，不行吗？”
“原来新来的张总就是你啊，太好了老同学。”小赖张开双臂欲和我拥抱。
“停，我可没有你这样不守信用的同学。答应女孩的房子，赶快备案。”
“张总，一言难尽，房子给她了，别的女孩子如何处理啊？我可给不起啊！”
“类似这种情况还有？几个？”
小赖右手先比划个6的数字，又转为7，并沮丧的低下头：“若让我二哥知道，会把我赶出董事会的，我这几年的心血就全没了。”
“这种代价你必须认，我来处理，你二哥那里我会沟通好的。你要知道，我可是全权代表集团清算项目的。别磨磨唧唧的了，人家姑娘还等着你回信那。”我用眼神指了指屋顶上的庞雅雅。
小赖一脸苦笑地点了点头：“雅雅，明天我让人给你办备案登记，下来吧。”
小赖的话音未落，我身后又响起了一声怒吼：“好个赖新平，你不是说雅雅死也不会给她房子吗？那我那。”
说话者是一位身材修长的女子，年龄约二十五、六岁，较高的颜值透出少许风尘味道。
小赖回头一看，吐出了一口痰：“啊，呸！你也配要房子？当年不是我从KtV把你带到售楼处，你现在就是个婊子。”
来者好像相当刚烈：“赖子，你竟敢这样侮辱我？当年不是怀了你的孩子，你能把我带到你公司吗？你不是贪财吗？那就死去吧！”
女子话音未落，已经快步冲到小赖身旁，抱起小赖纵身一跳。
第一件事儿充满了戏剧性。就在昨天，住建部某位副部长，我的莫逆之交，正在举办一个全国性的房地产论坛，其中，关于城市综合体部分的发言者，因故不能出席。我临危受命在论坛上做演讲，题目为“中国城市综合体未来发展趋势”。论坛的讲演者不是业界翘楚，就是行业知名学者，只有我是入行方五年的新兵。我当然毫不犹豫地推脱，电话里的副部长厉声说道：“这方面，没有比你更合适的人选了，帮不帮大哥救场，就看你的表现了。”说罢，放下了电话。
来不及写稿，我准备了五点提纲，正在台下候场。
一袭晚礼服的俏丽主持人，眨着被拉长的睫毛介绍道：“下面有请本次论坛的最后一位嘉宾，着名综合地产操盘手张晓宇女士上台讲演。”
主持人话还未说完，会议总监用口型示意道：“错了，错了。”
主持人立马心领神会：“有请着名综合地产操盘手张晓宇小姐上台讲演。”
《星球大战》主题曲响起，我只能走上了舞台，全场哄堂大笑。
我不以为然地调侃道：“很荣幸能出席今日的盛会，能有机会向各位前辈们请教地产开发问题，更加荣幸地是人生首次被称作女士，而且美女主持纠正的好，我的确没有结婚，称小姐更恰当。”
台下的笑声更加猛烈了，场上严肃的气氛缓和了不少。
“现在就将我5年来，在京都从事综合体开发的经验和体会分享给大家，并就未来城市综合体发展趋势，与各位探讨一下，欢迎各位前辈斧正，也欢迎在座的各位板砖伺候。”
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我论述道：“城市综合体的主要作用不是城市地标，而是为了减少交易成本，节省交易时间的必要举措。其核心要旨就是‘10分钟生活圈’，让人们生活、工作均在10分钟可达的生活圈内完成。其中，购物、餐饮、服务等配套设施的完善与否，将是综合体开发成败的关键。”
“其中，综合体的购物中心，必须放弃百货业态那种追求平效的规划模式，而是注重休憩的重要性。购物中心未来发展趋势一定是场景化、社交化的城市公园。”
到了提问互动环节，各位专家纷纷发炮。
燕京大学某教授说道：“城市规划必须遵循功能分区的原则，将居住区、商务区、商业区严格区分开来，你的发言显然违背了这一规律，是外行的谬论。”
我一脸谦恭地说道：“感谢您的意见，请各位注意，交易成本降低这一城市发展的重要意义。大家应该知道，交易效率与交易成本的关系为成反比关系，即交易成本愈高，交易效率愈低；反之，交易效率愈高，交易成本则降低。二者之间的关联主要体现在：第一，交易成本度量了完成交易活动所需的时间、财力或物力投入，重在强调成本投入，而交易效率度量了完成交易活动时间的多寡或质量优劣，重在强调速度的快慢。第二，完成一个经济活动所付出的成本与交易成本正向相关，而时间的投入与交易效率负向相关。”
台下一位学者高喊道：“我赞成张老师的观点，在座的不知道京城目前的交通阻塞现状吗？不知道京都地铁每天2000万流量吗？时间成本人为提高，是对交易效率的谋杀行为。”全场一片掌声。
燕京大学教授显然不甘心在此场合遭此非议：“小张同学，你对购物中心的理解，显然是外行的观点，你做过购物中心吗？”
台上我的朋友，住建部副部长连忙为我辩解道：“张老师早年从事过百货的投资，近几年参与多项购物中心的开发和建设，光京城就在五个新建的购物中心中有他的影子。”
燕大教授继续不依不饶：“你把购物中心定义为社交场所，还说什么城市公园，显然对购物中心的属性不甚理解，狗屁不通。”
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副部长的话音未落，台下我的助理忧心忡忡地跑到我身边：“张总，还有不到一个小时，你的班机就要起飞了。”
盛京是东北最大的城市，当年满清的发源地。民国初期以及建国初期，其城市Gdp位列整个亚洲第一，有“东方鲁尔”之称。改革开放后，由于国家政策的调整以及当地官员理念的偏差，整个东北逐渐成为经济落后地区，尤其在营商环境方面，有“投资不过山海关”之说。
我即将操盘的项目位于盛京市中心，属于当地着名的棚户区集中地，近几年当地政府加强了棚户区改造力度，棚户区基本夷为平地，但是，处处烂尾，处处荒凉，仿佛城市的疮疤，市民对此议论纷纷，当地官员更是头疼不已。
项目原主人是盛京附近城市，煤都一个大矿的矿主，5年前财大气粗的煤老板，一口气拿下占地1平方公里棚户区的改造，并注册了“千户置业有限公司”，声势可谓浩大。但是现在，除了一片平地上孤零零的4栋烂尾楼，就是拖欠近五十亿元的债务，项目开发难以为继，没人敢碰这个烫手的山芋。
深谙房地产投资测算的我在飞机上算过账。1平方公里的平地，在省会城市中心几乎绝无仅有，省去了动迁的艰辛和烦恼，背后是至少500亿元的货值。看来集团这回是大手笔的投资行为，但绝对是一步险棋。
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“此售楼员名叫庞雅雅，是千户置业二老板赖新平的情人，跟了赖总好多年，为他打过胎，没得到过什么好处，赖总只承诺给她一套房。今天早上得知她的那套房子，在财产交割名单中根本不属于她，就一时想不开，爬上了顶层。”
“我知道了，找人把云龙开动起来，31层等我步行爬上去，一切可能都晚了。还有，把赖新平那个混蛋给我叫到现场，就说是我找他，并告诉他我全权负责处理财产交割。”赖新平是我小学同学，听说十年前和他哥哥去煤都开矿，没想到在这里遇见了他。
此时的烂尾楼附近已经聚集了近千人，绝大多数都是看热闹的吃瓜群众，更有甚者想亲眼目睹惨状，正在鼓噪道：“美女，磨蹭啥啊，咋还不跳啊？快跳啊！”
我看了一眼维持秩序的警察，对那几名鼓噪者说：“懂不懂法？如果现在人跳下来，你们也脱不了干系，要负法律责任的。”警察听罢，马上上前制止了那几位不闲事儿大的鼓噪者。
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救人要紧，容不得我多观察项目。
顶层的西边站着一位年轻的女孩子，身材凸凹有致，面容姣好，尤其一双忽闪忽闪的大眼睛，仿佛会说话，属于街上回头率极高的女孩。
“庞小姐，我是新来的总经理。有什么要求可以和我说，别想不开。”
“你给我走开，就是因为你们的到来，我的房子没了。我的青春也没了，我没脸活在这世上。”说罢，做出了一个准备向下跳的姿势。
“稍等一下美女，听我把话说完，再跳也不迟。”我连忙阻止道。
“我可看过跳楼身亡的现场。跳楼者骨头尽碎，疼痛难忍，在地面上还痛苦地挣扎了半天才断气，再看脸，那可不是毁容那么简单，而是五官移位。啧啧，惨不忍睹。”爱美之心，人皆有之，更何况漂亮女生啦，我这样说是有意拖延时间，等待消防队布置好救援气垫。
我的一席话产生了一定效果，女孩犹豫再三，干脆蹲在地上痛哭起来。
“美女，假如你就这样走了，谁最痛心？那是你的父母和家人，至于赖新平那个王八蛋，他才不会伤心那，他认为那是他的福分。你就这样便宜那位混蛋吗？”
“你认识赖新平？”
“我从小就认识他，放心，我负责财产交割，你那套房子我保证帮你要回来。”
女孩明显放松了许多：“真的吗？你们男人哪有说话算数的？”
“这世上的确有许多坏男人，但是我肯定属于好男人的范畴，至少说话算数，我保证一周内，那套房子会备案登记在你的名下。”
云龙响起，一位警察领着一位矮胖的油腻男出现在现场。那位油腻男，一身名牌也掩饰不了天生的猥琐，用一句话形容就是贼眉鼠眼。此人正是赖新平。
我见罢大声说道：“小赖，几年不见发福了。”
“小宇？你怎么在这里？”
“我以后在这里打工，不行吗？”
“原来新来的张总就是你啊，太好了老同学。”小赖张开双臂欲和我拥抱。
“停，我可没有你这样不守信用的同学。答应女孩的房子，赶快备案。”
“张总，一言难尽，房子给她了，别的女孩子如何处理啊？我可给不起啊！”
“类似这种情况还有？几个？”
小赖右手先比划个6的数字，又转为7，并沮丧的低下头：“若让我二哥知道，会把我赶出董事会的，我这几年的心血就全没了。”
“这种代价你必须认，我来处理，你二哥那里我会沟通好的。你要知道，我可是全权代表集团清算项目的。别磨磨唧唧的了，人家姑娘还等着你回信那。”我用眼神指了指屋顶上的庞雅雅。
小赖一脸苦笑地点了点头：“雅雅，明天我让人给你办备案登记，下来吧。”
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说话者是一位身材修长的女子，年龄约二十五、六岁，较高的颜值透出少许风尘味道。
小赖回头一看，吐出了一口痰：“啊，呸！你也配要房子？当年不是我从KtV把你带到售楼处，你现在就是个婊子。”
来者好像相当刚烈：“赖子，你竟敢这样侮辱我？当年不是怀了你的孩子，你能把我带到你公司吗？你不是贪财吗？那就死去吧！”
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