地产迷云 第97章 黑云压城城欲摧：严峻的房地产形势
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回到办公室，打开邮件，我接到一封论坛的邀请函。
此论坛系由财政部、中国人民银行以及住建部联合主办，每年一次。主要议题就是探讨目前房地产市场的金融政策。
会议在京城一家五星级酒店举行，出席会议的除了主办方代表外，各大银行以及商业银行的有关高层领导也派代表参加，剩下的则是各大房地产公司的老总。
会议一开始，就形成泾渭分明的两派。一派是乐观派，一派是唱衰派。乐观派认为中国房地产市场健康稳定发展，仅存在少许问题，谈不上危机。而唱衰派则认为，近二十年的中国房地产一直处于野蛮生长阶段，住宅价格已经与人均收入完全脱节，不但加重了购房者负担，而且还影响了其他行业的正常发展。房价虚高不下，政府起了推波助澜的作用。现在，必须充分认识房地产泡沫的存在以及泡沫即将破灭的危害性，危机已经不可避免，有关部门应该采取有力措施，降房价，稳市场，让即将到来的房地产市场危机能“软着陆”。
两派你来我往，争执不下。轮到我这位嘉宾发言时，两派几乎达到剑拔弩张的程度。我发言开始并未站队，而是从“常识”出发，试图把问题讲透。
房地产是一个关键的行业，对经济发展和社会稳定起着重要作用。以下是本人对房地产的评价：
1. 经济影响：房地产产业是一个庞大的经济部门，对国内生产总值（Gdp）和就业率有着显着的贡献。它涉及房屋建设、土地开发、物业管理等各个环节，带动了相关产业的发展，据统计，房地产市场直接或间接关联行业种类有百余种。房地产已经成为中国的支柱产业，这是不争的事实。可以说，房地产市场出现危机，必定导致大范围的经济危机。
2. 投资价值：房地产通常被视为重要的投资资产之一。由于房价长期来说有上涨趋势，许多人倾向于将资金投入到房地产市场。这也使得房地产市场成为了投资者追逐的热点。如果，不通过抑制土地价格，阻止住房价格上涨，“房住不炒”的理念不会让炒房者信服。
3. 住房需求：房地产满足了人们对住房的需求。随着人口的增加和城市化进程的推进，住房需求也相应增加。房地产行业提供了多种类型的住房选择，满足了不同人群的需求。刚需也好，刚改也罢，需求是存在的，关键在于现在百姓的实际购买力堪忧。
4. 城市规划和发展：房地产在城市规划和发展中扮演着重要角色。它促进了城市基础设施建设、商业中心的发展，同时也推动了城市空间的合理利用和社区建设。现在全国范围内，大搞基建工程，尤其遍布全国的高速公路、高铁和机场，这种高投资需要有关部门慎重评价，据我所知，政府投入大量资金建设的这些项目，许多在投入运营后，连年亏损，连利息都难以按期承付。这种“基建大跃进”模式的发展，也许会制造更多和更大的财务窟窿，会影响金融市场的稳定发展，必须引起有关领导的足够重视。
5. 波动风险：房地产市场受到多种因素的影响，包括经济周期、政策调控、土地供应等。这也意味着房地产市场存在一定的波动风险，投资者需要对市场进行深入的分析和评估。现在各大房地产市场面临的主要危机就是高负债和高杠杆带来的风险，倘若市场价格下降15%以上，这些企业将会面临着债务不能及时偿还，企业现金流断裂，资不抵债，濒临倒闭。如果这种情况大面积发生，将直接给金融市场带来损失，从而会影响整个社会的经济发展。
如何化解即将到来的房地产危机？本人认为化解房地产金融危机是一个复杂的任务，需要综合考虑政策、市场和金融等多个因素。以下是一些建议来化解房地产金融危机：
1. 加强监管和政策调控：加强对房地产市场的监管，确保市场秩序良好。政府可以采取措施限制房价上涨，加大土地供应面积，将房价真正的降下来，而不是期望房价还能继续稳步上涨，最好每年房价的降幅控制在5%左右，大家齐心合力拆房地产泡沫蓄水池的砖头，慢慢拆，一层层拆，慢慢地捅泡沫，这样才能有效地抑制投机行为。现在各级政府主要依靠土地财政，有关领导必须看到这种严重的弊端，建立中央和地方的合理有效的财税分配体系，让各地政府及早摆脱土地财政这种“财政鸦片”。时不我待，刻不容缓，否则后患无穷。
2. 稳定金融体系：确保金融系统的稳定和健康发展。监管机构应加强对金融机构的监督，规范房地产相关贷款和金融产品的发放，防止风险积聚。据说最近要公布房地产金融领域的“三条红线政策”，第一条红线是不含垫款的资产负债率不应大于70%；第二条红线是净负债率不应大于100%；第三条红线是现金与短债之比不应小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，将分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条红线都触碰到了不得新增有息负债。橙色档碰到两条线负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条线，负债年增速不得超过10%。绿色档三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
设立这三条红线的初衷是好的，这些红线的设定旨在遏制过度的借贷和风险积累，以控制房地产市场的泡沫化和金融风险。通过严格执行这些红线，政府可以促使房地产企业更加谨慎地运营和融资，有助于维护金融稳定和市场健康发展。
但是，制定政策者并没有考虑到市场的实际情况，而是惯性地采用“一刀切”的办法，其实施后果令人堪忧。
首先，资金来源红线。房地产企业的资金来源不得过度依赖银行贷款。这意味着房地产企业在资金方面需要多元化，不能过度依赖银行贷款来进行楼市投资和开发。实际上，房企尤其民营房企，由于拿不到国企那种低息贷款，早就在各种金融市场融资，最高利息已经达到20%以上。至于资产负债率，在各家上市房企的年度中期报表可看出，80%的企业的资产负债率超过了70%。这些企业的现金流基本依靠融资，现在断了融资这条生命线，如同宣告这些企业破产。
对这样的企业，我们不应该“一刀切”地断血，而是应该想方设法降低这些房企的资产负债率。譬如，这些房企均囤积了大量的土地资源，政府能不能采取一些手段，将这些积压的土地通过市场盘活换取现金，从而降低企业的负债。当然，处理这些旧地，不如拍卖新地块溢价高，然而，大家应该明确，政府可是非盈利的机构，为公民服务才是其根本。还有，有关部门可以协调组织将资产负债率过高的企业，通过资产打包形式，在金融市场流通，尤其是国际金融市场。因为中国的房企在国际金融市场的融资比例最大，国际金融机构为了自身利益，会倾力合作的。通过国家金融市场分担风险，也是最好的办法之一。
只要有关部门能真心协助降低房企的资产负债率，至于杠杆率红线和债务偿还红线问题也就迎刃而解。
3. 优化土地供应：合理规划土地供应，确保土地资源的合理利用和平稳供应。政府可以加大土地开发力度，增加供应量，降低房价波动性。改革开放以来，中国的经济永远是过剩经济。只要看到某个行业有前途，各种资本就会蜂拥而至，近年的光电产业、LEd、风电等，都是过度竞争的结果。房地产市场也一样，增加供应量，优化相应的地块基础设施配置，房价必然会降下来，泡沫就会越来越小。
4. 多元化产业结构：鼓励城市多元化发展，减少对房地产行业的过度依赖。引导资金流向多样化的产业，促进经济的可持续发展。
5. 国际合作与交流：加强国际间的合作与交流，借鉴其他国家的经验和教训。利用国际资源和资金，化解金融危机，共同应对全球房地产挑战。这方面问题，本人在前面有所阐述，这里就不多赘述了。
需要注意的是，解决房地产金融危机是一个持续的过程，并不仅限于上述建议。在实际操作中，需要权衡各种因素，综合采取有效措施，确保经济和金融系统的稳定。
最后，我需要说明的是，政府应该在扩大就业、降低失业率、增加百姓收入、建立有效的社会保障体系为目标。所有的市场蓬勃发展都是建立在有效需求的活跃方面。百姓没钱，何谈扩大内需？百姓被房贷压得喘不过气来，何谈内需消费升级？
我的讲演得到了大多数与会者的赞同，赢得了不少掌声。
到了提问环节，此时台上的嘉宾，除了主持人以外，就剩下包括我本人在内的共五名嘉宾。
我的讲演显然刺痛了某些人的神经，因为其他讲演者大都是停留于理论层面，不像我这个无名小卒，直接指出问题所在。
住建部一位领导还算客气地说道：“张总，你说应该有针对性地协助房企降低资产负债率，应该优先帮助哪些企业？”
我直截了当地回答道：“当然优先考虑大型房企，尤其是头部房企。他们绝对不能倒闭，否则会导致一些商业银行倒闭。也许会导致金融危机。”
住建部领导又接着说道：“你可能有所不知，有些房企的负债总数惊人，很难处理。”
我沉着地答道：“这方面我有所研究，最多负债竟然达到惊人的两万亿。对于这样的企业，必须分拆处理，通过项目来引进合作者，化解危机，度过难关。”
有记者问道：“张总，你说政府应该在扩大就业、降低失业率、增加百姓收入、建立有效的社会保障体系为目标，这方面，这几年政府一直在做，而且有所改善。针对这些事实，您又该如何解释？”
我不客气地回答道：“有关部门的失业率统计存在大量问题，可以说存在常识性的‘错误’，各位心照不宣，我这里就不挑明说了。至于老百姓普遍收入问题，有人统计，中国有6亿人每月收入1000元，也就是说中国大约有一半以上的人，每天为温饱担忧，何谈扩大内需？在欧美的一些发达国家中，其工资在Gdp中的比重大都在50%左右。各国劳动者报酬在Gdp中所占份额最大的前五位经济体为瑞士（59.2%），美国（53.57%），德国（53.13%）和冰岛（53.12%）、斯洛文尼亚（52.76%）。此外，英国、法国、丹麦、加拿大、奥地利等国家劳动者报酬在Gdp中所占比例均超过50%。而我国的居民工资性收入总额在Gdp中的比重更仅为24%左右。这里还包括20%的高薪者拿走了近80%的报酬。至于我国的社会保障体系如何，这里就不便展开说明。‘一人病倒，全家返贫’的案例，已经屡见不鲜。我们许多人笑话发达国家的百姓没有存款，而这却恰恰说明人家的社会保障体系好，百姓没有后顾之忧，可以尽情消费。”
我当天讲演和答问的所有内容，都通过几大平台直播了出去。转载者和讨论者云集。评论栏中，分成两派，赞扬者有之，谩骂者也不计其数。尽管有小编如此规劝道：
在评论栏中，人们可以自由地表达自己的意见和观点，但有时也可能导致激烈的争论和谩骂。这不可避免，因为意见分歧和不同立场是正常的社会现象。然而，重要的是保持理性和尊重，进行有建设性的讨论，以促进更深入的理解和解决问题的努力。
对于谩骂者，重要的是不被其情绪所左右，坚持自己的观点，并尝试与他们进行理性的交流。而对于赞扬者，也应保持开放的态度，听取不同意见，并思考其中的合理之处。
最终，通过平等和尊重的对话，我们可以更好地理解各方观点，推动问题解决和改进。
然而次日我的微信账号被“永久禁朋友圈和群聊”。为此我哭笑不得，不禁想起我的朋友，笔名归去来兮的一首早年作品：
青灯青瓦青山青，醉卧柴门任雨蒙。
踏雪无痕梅半掩，落霞秋水漫声声。
此论坛系由财政部、中国人民银行以及住建部联合主办，每年一次。主要议题就是探讨目前房地产市场的金融政策。
会议在京城一家五星级酒店举行，出席会议的除了主办方代表外，各大银行以及商业银行的有关高层领导也派代表参加，剩下的则是各大房地产公司的老总。
会议一开始，就形成泾渭分明的两派。一派是乐观派，一派是唱衰派。乐观派认为中国房地产市场健康稳定发展，仅存在少许问题，谈不上危机。而唱衰派则认为，近二十年的中国房地产一直处于野蛮生长阶段，住宅价格已经与人均收入完全脱节，不但加重了购房者负担，而且还影响了其他行业的正常发展。房价虚高不下，政府起了推波助澜的作用。现在，必须充分认识房地产泡沫的存在以及泡沫即将破灭的危害性，危机已经不可避免，有关部门应该采取有力措施，降房价，稳市场，让即将到来的房地产市场危机能“软着陆”。
两派你来我往，争执不下。轮到我这位嘉宾发言时，两派几乎达到剑拔弩张的程度。我发言开始并未站队，而是从“常识”出发，试图把问题讲透。
房地产是一个关键的行业，对经济发展和社会稳定起着重要作用。以下是本人对房地产的评价：
1. 经济影响：房地产产业是一个庞大的经济部门，对国内生产总值（Gdp）和就业率有着显着的贡献。它涉及房屋建设、土地开发、物业管理等各个环节，带动了相关产业的发展，据统计，房地产市场直接或间接关联行业种类有百余种。房地产已经成为中国的支柱产业，这是不争的事实。可以说，房地产市场出现危机，必定导致大范围的经济危机。
2. 投资价值：房地产通常被视为重要的投资资产之一。由于房价长期来说有上涨趋势，许多人倾向于将资金投入到房地产市场。这也使得房地产市场成为了投资者追逐的热点。如果，不通过抑制土地价格，阻止住房价格上涨，“房住不炒”的理念不会让炒房者信服。
3. 住房需求：房地产满足了人们对住房的需求。随着人口的增加和城市化进程的推进，住房需求也相应增加。房地产行业提供了多种类型的住房选择，满足了不同人群的需求。刚需也好，刚改也罢，需求是存在的，关键在于现在百姓的实际购买力堪忧。
4. 城市规划和发展：房地产在城市规划和发展中扮演着重要角色。它促进了城市基础设施建设、商业中心的发展，同时也推动了城市空间的合理利用和社区建设。现在全国范围内，大搞基建工程，尤其遍布全国的高速公路、高铁和机场，这种高投资需要有关部门慎重评价，据我所知，政府投入大量资金建设的这些项目，许多在投入运营后，连年亏损，连利息都难以按期承付。这种“基建大跃进”模式的发展，也许会制造更多和更大的财务窟窿，会影响金融市场的稳定发展，必须引起有关领导的足够重视。
5. 波动风险：房地产市场受到多种因素的影响，包括经济周期、政策调控、土地供应等。这也意味着房地产市场存在一定的波动风险，投资者需要对市场进行深入的分析和评估。现在各大房地产市场面临的主要危机就是高负债和高杠杆带来的风险，倘若市场价格下降15%以上，这些企业将会面临着债务不能及时偿还，企业现金流断裂，资不抵债，濒临倒闭。如果这种情况大面积发生，将直接给金融市场带来损失，从而会影响整个社会的经济发展。
如何化解即将到来的房地产危机？本人认为化解房地产金融危机是一个复杂的任务，需要综合考虑政策、市场和金融等多个因素。以下是一些建议来化解房地产金融危机：
1. 加强监管和政策调控：加强对房地产市场的监管，确保市场秩序良好。政府可以采取措施限制房价上涨，加大土地供应面积，将房价真正的降下来，而不是期望房价还能继续稳步上涨，最好每年房价的降幅控制在5%左右，大家齐心合力拆房地产泡沫蓄水池的砖头，慢慢拆，一层层拆，慢慢地捅泡沫，这样才能有效地抑制投机行为。现在各级政府主要依靠土地财政，有关领导必须看到这种严重的弊端，建立中央和地方的合理有效的财税分配体系，让各地政府及早摆脱土地财政这种“财政鸦片”。时不我待，刻不容缓，否则后患无穷。
2. 稳定金融体系：确保金融系统的稳定和健康发展。监管机构应加强对金融机构的监督，规范房地产相关贷款和金融产品的发放，防止风险积聚。据说最近要公布房地产金融领域的“三条红线政策”，第一条红线是不含垫款的资产负债率不应大于70%；第二条红线是净负债率不应大于100%；第三条红线是现金与短债之比不应小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，将分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条红线都触碰到了不得新增有息负债。橙色档碰到两条线负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条线，负债年增速不得超过10%。绿色档三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
设立这三条红线的初衷是好的，这些红线的设定旨在遏制过度的借贷和风险积累，以控制房地产市场的泡沫化和金融风险。通过严格执行这些红线，政府可以促使房地产企业更加谨慎地运营和融资，有助于维护金融稳定和市场健康发展。
但是，制定政策者并没有考虑到市场的实际情况，而是惯性地采用“一刀切”的办法，其实施后果令人堪忧。
首先，资金来源红线。房地产企业的资金来源不得过度依赖银行贷款。这意味着房地产企业在资金方面需要多元化，不能过度依赖银行贷款来进行楼市投资和开发。实际上，房企尤其民营房企，由于拿不到国企那种低息贷款，早就在各种金融市场融资，最高利息已经达到20%以上。至于资产负债率，在各家上市房企的年度中期报表可看出，80%的企业的资产负债率超过了70%。这些企业的现金流基本依靠融资，现在断了融资这条生命线，如同宣告这些企业破产。
对这样的企业，我们不应该“一刀切”地断血，而是应该想方设法降低这些房企的资产负债率。譬如，这些房企均囤积了大量的土地资源，政府能不能采取一些手段，将这些积压的土地通过市场盘活换取现金，从而降低企业的负债。当然，处理这些旧地，不如拍卖新地块溢价高，然而，大家应该明确，政府可是非盈利的机构，为公民服务才是其根本。还有，有关部门可以协调组织将资产负债率过高的企业，通过资产打包形式，在金融市场流通，尤其是国际金融市场。因为中国的房企在国际金融市场的融资比例最大，国际金融机构为了自身利益，会倾力合作的。通过国家金融市场分担风险，也是最好的办法之一。
只要有关部门能真心协助降低房企的资产负债率，至于杠杆率红线和债务偿还红线问题也就迎刃而解。
3. 优化土地供应：合理规划土地供应，确保土地资源的合理利用和平稳供应。政府可以加大土地开发力度，增加供应量，降低房价波动性。改革开放以来，中国的经济永远是过剩经济。只要看到某个行业有前途，各种资本就会蜂拥而至，近年的光电产业、LEd、风电等，都是过度竞争的结果。房地产市场也一样，增加供应量，优化相应的地块基础设施配置，房价必然会降下来，泡沫就会越来越小。
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需要注意的是，解决房地产金融危机是一个持续的过程，并不仅限于上述建议。在实际操作中，需要权衡各种因素，综合采取有效措施，确保经济和金融系统的稳定。
最后，我需要说明的是，政府应该在扩大就业、降低失业率、增加百姓收入、建立有效的社会保障体系为目标。所有的市场蓬勃发展都是建立在有效需求的活跃方面。百姓没钱，何谈扩大内需？百姓被房贷压得喘不过气来，何谈内需消费升级？
我的讲演得到了大多数与会者的赞同，赢得了不少掌声。
到了提问环节，此时台上的嘉宾，除了主持人以外，就剩下包括我本人在内的共五名嘉宾。
我的讲演显然刺痛了某些人的神经，因为其他讲演者大都是停留于理论层面，不像我这个无名小卒，直接指出问题所在。
住建部一位领导还算客气地说道：“张总，你说应该有针对性地协助房企降低资产负债率，应该优先帮助哪些企业？”
我直截了当地回答道：“当然优先考虑大型房企，尤其是头部房企。他们绝对不能倒闭，否则会导致一些商业银行倒闭。也许会导致金融危机。”
住建部领导又接着说道：“你可能有所不知，有些房企的负债总数惊人，很难处理。”
我沉着地答道：“这方面我有所研究，最多负债竟然达到惊人的两万亿。对于这样的企业，必须分拆处理，通过项目来引进合作者，化解危机，度过难关。”
有记者问道：“张总，你说政府应该在扩大就业、降低失业率、增加百姓收入、建立有效的社会保障体系为目标，这方面，这几年政府一直在做，而且有所改善。针对这些事实，您又该如何解释？”
我不客气地回答道：“有关部门的失业率统计存在大量问题，可以说存在常识性的‘错误’，各位心照不宣，我这里就不挑明说了。至于老百姓普遍收入问题，有人统计，中国有6亿人每月收入1000元，也就是说中国大约有一半以上的人，每天为温饱担忧，何谈扩大内需？在欧美的一些发达国家中，其工资在Gdp中的比重大都在50%左右。各国劳动者报酬在Gdp中所占份额最大的前五位经济体为瑞士（59.2%），美国（53.57%），德国（53.13%）和冰岛（53.12%）、斯洛文尼亚（52.76%）。此外，英国、法国、丹麦、加拿大、奥地利等国家劳动者报酬在Gdp中所占比例均超过50%。而我国的居民工资性收入总额在Gdp中的比重更仅为24%左右。这里还包括20%的高薪者拿走了近80%的报酬。至于我国的社会保障体系如何，这里就不便展开说明。‘一人病倒，全家返贫’的案例，已经屡见不鲜。我们许多人笑话发达国家的百姓没有存款，而这却恰恰说明人家的社会保障体系好，百姓没有后顾之忧，可以尽情消费。”
我当天讲演和答问的所有内容，都通过几大平台直播了出去。转载者和讨论者云集。评论栏中，分成两派，赞扬者有之，谩骂者也不计其数。尽管有小编如此规劝道：
在评论栏中，人们可以自由地表达自己的意见和观点，但有时也可能导致激烈的争论和谩骂。这不可避免，因为意见分歧和不同立场是正常的社会现象。然而，重要的是保持理性和尊重，进行有建设性的讨论，以促进更深入的理解和解决问题的努力。
对于谩骂者，重要的是不被其情绪所左右，坚持自己的观点，并尝试与他们进行理性的交流。而对于赞扬者，也应保持开放的态度，听取不同意见，并思考其中的合理之处。
最终，通过平等和尊重的对话，我们可以更好地理解各方观点，推动问题解决和改进。
然而次日我的微信账号被“永久禁朋友圈和群聊”。为此我哭笑不得，不禁想起我的朋友，笔名归去来兮的一首早年作品：
青灯青瓦青山青，醉卧柴门任雨蒙。
踏雪无痕梅半掩，落霞秋水漫声声。