地产迷云 第100章 无可奈何流拍去：意料之中的拍卖
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土地拍卖会在上海航空的一家度假酒店内举行，因为此块地原属于上海航空，在此进行拍卖也属顺理成章。
拍卖由上海联交所主持，拍卖性质属于股权收购。
项目地块性质为住宅用地，占地面积约17,557.3 m2，容积率2.5，,地上总计容建筑面积不大于43,893 m2，绿地率不小于35%，建筑限高60米。
本案地块为民航置换用地，上海民航置业有限公司于2014年签订土地出让合同，土地出让金2.7亿元，原始楼板价6111元\/㎡。
2015年取得土地证及建设用地规划许可证，土地所属权在上海民航置业有限公司名下。原方案于早年报批，由于机场联络线暂停搁置，需重新方案设计报批。目前为净地状态，地上无待拆迁建筑。
上海航空建设管理有限公司（项目公司的全资母公司）100%股权转让，股权对价10亿元，需承接2.93亿元债务（2.82亿元股东借款，1000万银行委贷，80万银行利息等），合计12.93亿元，折合楼板价元\/㎡。如成交获取，则另需支付交易服务费2500万元（股权交易价款的2.5%）。
这里的上海航空建设管理有限公司，实为上海航空旗下的全资子公司，而所谓的上海民航置业也在上海航空名下。拍卖说明书未披露的是，此地块原为上海航空下的民航职业技术学校，2014年，上海航空经过一系列操作，将划拨的土地变性为住宅用地，又通过内部关联交易，形成今天的土地持有情况。
在去拍卖会现场的路上，王伶俐递给我一个规划方案，原来，汉泽华东公司，已经就此地块进行了详细的“强排”方案。
规划共有三个户型，分别为130平方米、160平方米和180平方米。总户数280户，住宅总建设面积4.22万平方米，配套面积0.24平方米。预计总销售收入（含地下车位）为39.62亿元，利润总额为16.06亿元，销售净利润为30.41%。令人吃惊的是，由于原始楼面价较低，只有六千多元，项目还得缴纳土地增值税和所得税15.2亿元。
从数据分析看，利润和利润率相当可观。然而，倘若市场形势发生变化，其实际盈利情况就很难说了。
我看罢这些资料，没有发表意见，而是问王伶俐：“华东公司预计的止拍价格为多少？”
王伶俐答道：“15.5亿元，这个价位已经通过了总部审批，再高了风险就大了。”
进入拍卖现场，五星级酒店的会议厅充满了莫名的紧张气氛。照明灯光柔和而温暖，透过玻璃墙可以看到外面的城市建筑，如钢筋水泥森林，透出隐隐的杀气。参与土地拍卖的房企有7家，众多竞拍者们坐在宽敞的座位上，期待着即将开始的激烈竞争。
拍卖师微笑着登上讲台，声音洪亮而铿锵：“尊敬的各位竞拍者，感谢大家莅临今天的土地拍卖会。今天我们将见证一场重要的竞拍，徐汇区所剩无几的住宅用地，不知名落谁家？”
随着拍卖师的话语，舞台上的屏幕显示出土地项目的详细信息。主持人耐心地介绍着土地的规划用途、面积和周边的配套设施，引发着参与者们的窃窃私语。每个人都沉浸在自己的思考中，他们手中的竞拍牌急切地等待着被举起，展示自己的势在必得。
看到此情景，我暗忖道：“这些公司都疯了，估计今天的拍卖价肯定突破16亿元。”
拍卖师宣布拍卖开始，竞拍正式拉开了帷幕。
起拍价格刚刚报出，就有一家竞买者直接将总价提到13.5亿元，接着每次加价为1000万元，到15亿元时，7家竞买者没有一家退出。竞拍进入了高潮阶段，随后的每次加价都让人心跳不已，紧张气氛愈发浓厚。
当加价到15.3亿元时，一位尖嘴猴腮的眼镜男来到了我身旁轻轻坐下：“张总，我是华东公司的总经理费新，刚才和主席刚刚通过电话，过15.5亿元，我们是否还加价？主席意见是由您决定。”
我问道：“你心中的止拍价是多少？”
费先生毫不犹豫地小声说道：“16.5亿。”
我不动声色地说道：“到时候再说，是否加价看我手势。”
费新悻悻离开，回到了原来的举牌位置。
价格刚到15.4亿元，808号竞拍者直接喊出16亿元。费新恳切的目光转向我这里，我让身边的婷婷做了个不动的手势。
竞拍的声音不断回荡在会议厅中，仿佛一场激烈的交响乐。有人充满信心地举起竞拍牌，有人不断加价争夺，而有人更加沉稳地观察着竞争对手的反应，尝试着找到最佳时机。此时，竞拍者仅剩下了三家。
随着时间的推移，当拍卖师喊道16.5亿元时，仅剩下808号竞拍者举牌。拍卖师喊了三次价格后，拍卖锤落定，拍卖结束。
婷婷小声耳语道：“费新的脸都绿啦！808号是金造地产。”
我轻蔑地一笑：“不出我所料，肯定金造拿，他们玩的不是地产，而是金融。”
自会议厅到酒店大堂，费新等人并没有和我打招呼，而一直阳光灿烂的王伶俐则紧锁眉头，绷着脸，好似受了多大委屈。
上车后，王伶俐诚恳地问我：“张总，为何不让我们继续跟拍？”
我淡然一笑：“止拍价已经通过了公司项目审核组的决议，自有其道理，过了止拍价，风险很大。”
王伶俐好似还不甘心：“张总，您知道周边的同等楼盘价位吗？比我们的限购价整整多出两万。”
我坦然地说道：“如果此项目一年内就能开盘，我会毫不犹豫地让你们继续举牌，可是，一年半后的市场行情就很难说了。我们的风险是时间。”
“难道您认为一年半后，上海的房价会大跌？”
我坚定地点了点头，然后问道：“伶俐，请问您本科什么专业？”
“本科投资学，研究生学的是mbA。”
“你最近是否注意了上市房企的资产负债率以及国家颁布的‘三条红线’政策。”
伶俐点了点头：“上市房企的资产负债率均很高，基本全突破了企业经营的安全线，‘三条红线’政策一出台，很多房企的现金流将出现问题。但是，这可是供给端，市场需求一样会旺盛，不会出现房价大跌吧。”
“如果房企的资金链断裂，消费者最先感知的情形是什么？”
伶俐想了想：“当然是迟交房了。”
我微微一笑：“说到点子上了。迟交房大面积发生，购房者就会处于观望，房企为了现金流只能主动降房价，房价越降，观望者越多，那时候市场会什么样？”
伶俐恍然大悟：“有价无市，房价大跌，拐点来临。”
伶俐接着又说道：“真会发生那种情况？二十多年，中国的房地产市场一直只涨不跌啊。”
“房价不可能永远处于涨势，总有止步或下跌的那天，对于中国，如果存在下跌，就不会和风细雨了，一定会是惊涛骇浪，所有房企不会独善其身。”
伶俐的脸色明显好转，并陷入了深深的沉思中。伶俐接着问道：“张总，金造地产也属于头部房企，他们为何敢拿下这么高价的地块。”
我微笑道：“金造地产的许多操作，不是房地产开发，而是金融操作。”
伶俐睁大双眼，不解地问道：“金融？那是如何操作的？”
“由于上海这种超级城市，不是所有的房企都有资格在这里搞开发的，上海市政府对房企实行综合评分的准入制，需要考察房企的以往业绩和以往项目所在城市的级别，这样致使大部分房企没资格在上海获得房地产开发资格。这种状况，在超一线城市都差不多。这就给金造这种房企钻了空子。”
“凡是上海等超一线城市有土地拍卖，金造肯定出场，而且往往中标。中标后金造自己不会独立开发，而是采取联合开发的形式。合作方无论资质，只要有意愿即可，但是前提条件就是金造中标的土地款，必须在一个月内归还给金造，外加10%的利润。整个项目则有合作方自行操盘。”
婷婷不解地问道：“那么这种操作，怎么属于金融呢？”
我接着耐心解释道：“譬如金造在金融市场融资10亿元，利率为10%，这笔钱每个月都可以用到土地拍卖上，这样操作每年至少可以周转十次，实际利率就可达到100%，去除付给金融机构的10%利息，这笔钱的实际净利率可达到90%，那么请问，现在什么样的生意可以年获利90%。”
婷婷气愤地说道：“这不是投机吗？”
伶俐说道：“是投机，但是不违法。怪不得我们公司在上海的土地招拍，往往败在金造手下。”
我又说道：“金造的这种操作，在房地产市场较好的情况下，没有任何问题，可以说是顺风顺水。然而，如遇房地产市场出现波动，房价暴跌，报应就会到来。因为，即使金造已经拿走了10%的利润，然而在项目合营公司的股份依然存在，合营公司后续发生的债务依然有他的份儿，这种负债也会有杠杆效应的，成倍增长，最后很有可能致使金造地产资不抵债，如果没了融资那条路，金造地产的资金链肯定会受大的影响。”
车行至酒店，伶俐说道：“今晚华东公司领导坚持为您洗尘接风，您最好不要推脱，否则我又会挨骂的。”
我点了点头，礼貌地目视车辆消失在滚滚车流中。
我拉住婷婷进了一家小笼包子店：“估计晚宴少不了喝酒，午餐就没吃饱，现在当务之急是填饱肚子。”
这家包子铺位于临街一个老商铺，面积不大，还不到六点，已经人满为患。
我和婷婷耐心地等了半个小时，终于等到了一张桌子。
小店的特色就是小笼包子，我们两人要了两屉，很快就上来了。
精致的小笼包，外形别致，薄薄的外皮质地柔软，内陷的馅料鲜汁十足。咬下一口，汤汁在口中爆破，肉香弥漫开来，令人陶醉，丝毫不输上海久负盛名的“南翔记”。
吃完小笼包，我们刚刚进入大厅，华东公司的商务车就如约而至，带着我们来到了长乐路。
上海老城区的巨鹿路，富民路，长乐路，合称巨富长，方圆只有3-4平方公里，处于上海老城区的中心位置，基本都是民国时代的老建筑。巨富长每个老建筑里面都充满烟火气的潮流，也是年轻人的打卡圣地。各式时尚小店透出的是烟火气的浪漫，已经成为新新人类与新潮对话之地，也是上海人市井精致生活的缩影。
宴席安排在一家名叫“海上海”的餐馆。百年的民国建筑，精致的极简风格门面，牌匾旁，放置了一朵不锈钢雕刻的立体玉兰花，显得分外醒目。
可能是职业使然，我对精彩的装饰设计十分感兴趣。听伶俐讲，华东公司领导正在开紧急会议，可能晚点儿到，使我有时间仔细研究海派风格的极简设计。
一扇静谧的木门，推开它，你会发现自己踏入了一个全新的世界，简约而不简单。
整个餐厅的设计极富现代感，墙壁采用了暖色调的灰色石材，光滑而质感出众。没有花哨的装饰和繁杂的图案，简洁的线条勾勒出整个空间的轮廓，给人一种清爽而舒适的感觉。
餐厅的每个细节都展现着极简主义的精髓。木地板上的白色圆形的餐桌，简单而精致。桌上只放置了几个精心挑选的餐具，没有花哨的摆设。透明的玻璃杯悄然散发着光芒，优雅而纯净。
墙上的照明设计别具一格。一排简洁的吊灯悬挂在头顶上，照亮了整个餐厅，却又不刺眼。柔和的灯光穿过灰色的石墙，在空气中弥漫出柔美的光影，为用餐的氛围增添了一份雅致。
而餐厅的背景音乐也是精心挑选的。轻柔的钢琴曲调流淌在空间中，平和而舒缓。它为餐厅带来一种宁静的氛围，让人仿佛远离喧嚣，沉浸在宁静的时光里。
菜单也延续了极简的设计理念。没有过多的文字和装饰，只有简洁的菜名和简短的介绍。菜品的摆盘精致而简约，颜色鲜明的食材与白色瓷盘的对比，让人一眼就能被吸引。
而最令人称道的是厨房的窗户。宽敞明亮的厨房透过透明玻璃，向顾客展示了整个烹饪过程。厨师们手法熟练，专注而优雅地操作着，简单的食材经过他们的巧手变成了艺术品般的美食。
在这家极简风格的餐厅里，一切都是简约而精致的。从空间的设计到音乐的选择，再到每一道菜品，都散发着一种低调而高雅的气质。没有喧闹和繁琐，只有沉静和纯粹。这是一个让人放松心情，享受美食和宁静的地方，代表着巨富长的一种文化精髓。
拍卖由上海联交所主持，拍卖性质属于股权收购。
项目地块性质为住宅用地，占地面积约17,557.3 m2，容积率2.5，,地上总计容建筑面积不大于43,893 m2，绿地率不小于35%，建筑限高60米。
本案地块为民航置换用地，上海民航置业有限公司于2014年签订土地出让合同，土地出让金2.7亿元，原始楼板价6111元\/㎡。
2015年取得土地证及建设用地规划许可证，土地所属权在上海民航置业有限公司名下。原方案于早年报批，由于机场联络线暂停搁置，需重新方案设计报批。目前为净地状态，地上无待拆迁建筑。
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这里的上海航空建设管理有限公司，实为上海航空旗下的全资子公司，而所谓的上海民航置业也在上海航空名下。拍卖说明书未披露的是，此地块原为上海航空下的民航职业技术学校，2014年，上海航空经过一系列操作，将划拨的土地变性为住宅用地，又通过内部关联交易，形成今天的土地持有情况。
在去拍卖会现场的路上，王伶俐递给我一个规划方案，原来，汉泽华东公司，已经就此地块进行了详细的“强排”方案。
规划共有三个户型，分别为130平方米、160平方米和180平方米。总户数280户，住宅总建设面积4.22万平方米，配套面积0.24平方米。预计总销售收入（含地下车位）为39.62亿元，利润总额为16.06亿元，销售净利润为30.41%。令人吃惊的是，由于原始楼面价较低，只有六千多元，项目还得缴纳土地增值税和所得税15.2亿元。
从数据分析看，利润和利润率相当可观。然而，倘若市场形势发生变化，其实际盈利情况就很难说了。
我看罢这些资料，没有发表意见，而是问王伶俐：“华东公司预计的止拍价格为多少？”
王伶俐答道：“15.5亿元，这个价位已经通过了总部审批，再高了风险就大了。”
进入拍卖现场，五星级酒店的会议厅充满了莫名的紧张气氛。照明灯光柔和而温暖，透过玻璃墙可以看到外面的城市建筑，如钢筋水泥森林，透出隐隐的杀气。参与土地拍卖的房企有7家，众多竞拍者们坐在宽敞的座位上，期待着即将开始的激烈竞争。
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随着拍卖师的话语，舞台上的屏幕显示出土地项目的详细信息。主持人耐心地介绍着土地的规划用途、面积和周边的配套设施，引发着参与者们的窃窃私语。每个人都沉浸在自己的思考中，他们手中的竞拍牌急切地等待着被举起，展示自己的势在必得。
看到此情景，我暗忖道：“这些公司都疯了，估计今天的拍卖价肯定突破16亿元。”
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当加价到15.3亿元时，一位尖嘴猴腮的眼镜男来到了我身旁轻轻坐下：“张总，我是华东公司的总经理费新，刚才和主席刚刚通过电话，过15.5亿元，我们是否还加价？主席意见是由您决定。”
我问道：“你心中的止拍价是多少？”
费先生毫不犹豫地小声说道：“16.5亿。”
我不动声色地说道：“到时候再说，是否加价看我手势。”
费新悻悻离开，回到了原来的举牌位置。
价格刚到15.4亿元，808号竞拍者直接喊出16亿元。费新恳切的目光转向我这里，我让身边的婷婷做了个不动的手势。
竞拍的声音不断回荡在会议厅中，仿佛一场激烈的交响乐。有人充满信心地举起竞拍牌，有人不断加价争夺，而有人更加沉稳地观察着竞争对手的反应，尝试着找到最佳时机。此时，竞拍者仅剩下了三家。
随着时间的推移，当拍卖师喊道16.5亿元时，仅剩下808号竞拍者举牌。拍卖师喊了三次价格后，拍卖锤落定，拍卖结束。
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上车后，王伶俐诚恳地问我：“张总，为何不让我们继续跟拍？”
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王伶俐好似还不甘心：“张总，您知道周边的同等楼盘价位吗？比我们的限购价整整多出两万。”
我坦然地说道：“如果此项目一年内就能开盘，我会毫不犹豫地让你们继续举牌，可是，一年半后的市场行情就很难说了。我们的风险是时间。”
“难道您认为一年半后，上海的房价会大跌？”
我坚定地点了点头，然后问道：“伶俐，请问您本科什么专业？”
“本科投资学，研究生学的是mbA。”
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伶俐点了点头：“上市房企的资产负债率均很高，基本全突破了企业经营的安全线，‘三条红线’政策一出台，很多房企的现金流将出现问题。但是，这可是供给端，市场需求一样会旺盛，不会出现房价大跌吧。”
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伶俐恍然大悟：“有价无市，房价大跌，拐点来临。”
伶俐接着又说道：“真会发生那种情况？二十多年，中国的房地产市场一直只涨不跌啊。”
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我微笑道：“金造地产的许多操作，不是房地产开发，而是金融操作。”
伶俐睁大双眼，不解地问道：“金融？那是如何操作的？”
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婷婷不解地问道：“那么这种操作，怎么属于金融呢？”
我接着耐心解释道：“譬如金造在金融市场融资10亿元，利率为10%，这笔钱每个月都可以用到土地拍卖上，这样操作每年至少可以周转十次，实际利率就可达到100%，去除付给金融机构的10%利息，这笔钱的实际净利率可达到90%，那么请问，现在什么样的生意可以年获利90%。”
婷婷气愤地说道：“这不是投机吗？”
伶俐说道：“是投机，但是不违法。怪不得我们公司在上海的土地招拍，往往败在金造手下。”
我又说道：“金造的这种操作，在房地产市场较好的情况下，没有任何问题，可以说是顺风顺水。然而，如遇房地产市场出现波动，房价暴跌，报应就会到来。因为，即使金造已经拿走了10%的利润，然而在项目合营公司的股份依然存在，合营公司后续发生的债务依然有他的份儿，这种负债也会有杠杆效应的，成倍增长，最后很有可能致使金造地产资不抵债，如果没了融资那条路，金造地产的资金链肯定会受大的影响。”
车行至酒店，伶俐说道：“今晚华东公司领导坚持为您洗尘接风，您最好不要推脱，否则我又会挨骂的。”
我点了点头，礼貌地目视车辆消失在滚滚车流中。
我拉住婷婷进了一家小笼包子店：“估计晚宴少不了喝酒，午餐就没吃饱，现在当务之急是填饱肚子。”
这家包子铺位于临街一个老商铺，面积不大，还不到六点，已经人满为患。
我和婷婷耐心地等了半个小时，终于等到了一张桌子。
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可能是职业使然，我对精彩的装饰设计十分感兴趣。听伶俐讲，华东公司领导正在开紧急会议，可能晚点儿到，使我有时间仔细研究海派风格的极简设计。
一扇静谧的木门，推开它，你会发现自己踏入了一个全新的世界，简约而不简单。
整个餐厅的设计极富现代感，墙壁采用了暖色调的灰色石材，光滑而质感出众。没有花哨的装饰和繁杂的图案，简洁的线条勾勒出整个空间的轮廓，给人一种清爽而舒适的感觉。
餐厅的每个细节都展现着极简主义的精髓。木地板上的白色圆形的餐桌，简单而精致。桌上只放置了几个精心挑选的餐具，没有花哨的摆设。透明的玻璃杯悄然散发着光芒，优雅而纯净。
墙上的照明设计别具一格。一排简洁的吊灯悬挂在头顶上，照亮了整个餐厅，却又不刺眼。柔和的灯光穿过灰色的石墙，在空气中弥漫出柔美的光影，为用餐的氛围增添了一份雅致。
而餐厅的背景音乐也是精心挑选的。轻柔的钢琴曲调流淌在空间中，平和而舒缓。它为餐厅带来一种宁静的氛围，让人仿佛远离喧嚣，沉浸在宁静的时光里。
菜单也延续了极简的设计理念。没有过多的文字和装饰，只有简洁的菜名和简短的介绍。菜品的摆盘精致而简约，颜色鲜明的食材与白色瓷盘的对比，让人一眼就能被吸引。
而最令人称道的是厨房的窗户。宽敞明亮的厨房透过透明玻璃，向顾客展示了整个烹饪过程。厨师们手法熟练，专注而优雅地操作着，简单的食材经过他们的巧手变成了艺术品般的美食。
在这家极简风格的餐厅里，一切都是简约而精致的。从空间的设计到音乐的选择，再到每一道菜品，都散发着一种低调而高雅的气质。没有喧闹和繁琐，只有沉静和纯粹。这是一个让人放松心情，享受美食和宁静的地方，代表着巨富长的一种文化精髓。