地产迷云 第103章 繁华背后危机现：踩盘杭州
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我语重心长地对李健说道：“李总，这仅仅是开始，明天以后，味庄的生意，尤其夜场将会十分火爆，在提高节目质量的同时，安全意识一定要加强。”
李健若有所思：“您的意思是有人也许会来搞破坏？”
我点了点头：“害人之心不可有，防人之心不可无。你可能有所不知，据我的情报，这里以前是杭州毒品交易的一个窝点，现在被端掉了，那些毒贩会善罢甘休吗？”
“我们该如何防范？”
“具体措施你们多多听从警局的建议，他们这方面比较有经验。我的建议是，为水下演员购买意外伤害险，这也花不了多少钱。同时，严格控制演出区域，不让任何人靠近。同时，对每天下水的演员测试口腔酒精浓度，严禁演员酒后下水。还有许多防范措施，你们可以具体研究后实行。”
当天自媒体播放量飙升至亿次，这种情景，如同水下杭州的梦幻演出一般，竟然席卷了全球的观众们。有观众评论说：“水下鬼魂宛如一个永恒的迷雾，守护着西子湖底。它的存在提醒着人们生命中那些逝去的瞬间，那些如潮水般流逝的时光。”
还有网友评论道：“在这寂静的湖底，水下的鬼魂以它的存在，将过去与今天连接，将生与死相接。它承载着无尽的史诗，在梦幻的水下世界中，继续着独特而孤独的旅程。”
更有学者评论道：“水光潋滟、音乐激荡、灯光交织的华丽画面，在网络上绽放出绚丽的光芒，激发出人们对艺术和美的热情，让水下杭州有可能成为一个传世之作，其潜力将会十分巨大。”
第二天是星期日，我决定，在不惊动华东公司任何人的前提下，亲自探盘，这样也许能获得相对准确的市场讯息。
一早，我和婷婷包了一辆日租商务车，草草吃完早餐后就匆忙上路。
考察的第一站是位于拱墅区的运河新城，那里有汉泽一个在建楼盘。
运河新城原址为杭州的主工业区，历史上曾经有大型电厂、炼油厂、纺织厂等，这些厂矿因污染原因，不是停工就是搬迁，使该地区成为杭州城最大的工业遗址区，有“铁锈区”之说。
前几年，当地政府做出了运河新城的规划，规划形成“一芯，两带，两廊、四片区”的功能结构，用地面积为719.85万平方米。
功能定位是成为大城北核心区的中部组团，城北城市副中心的重要组成部分，以展示大运河历史文化和工业遗产活化利用为特色，构建集文化展示、商业商务、品质居住等功能为一体的大城北示范区。
发展目标是打造杭州城北地区美好生活的示范之区，杭州独特韵味别样精彩的典范之区，国家大运河文化带建设的样板之区。
项目位于运河新城的“一芯”附近，毗邻正在兴建的大运河博物馆和综合文化公园，位置相当优越，临河而建，楼盘命名为“大河华章”，住宅总开发总面积约20万平方米，土地楼面价为1.5万元，一期平米售价为5万元，一期8万多平方米开盘当日即已售罄，现在正准备进行二期预售，二期交房时间为一年半以后。
大河华章的售楼处建于大运河畔，简约中式风格与经典紧密结合，别有一番风味。门楣上刻有精美的篆刻，镂空的木雕窗棂透露着岁月的沉淀。整座售楼处到处散发着江南水乡的静谧与温婉。
沿着小石桥蜿蜒而入，一片青石铺就的庭院呈现在眼前。庭院中繁茂的翠竹摇曳生姿，与清澈的小池塘相互映衬，仿佛一幅古色古香的山水画卷。
走进售楼处的大堂，屋内摆放着沉稳优雅的紫檀红木家具。墙壁上挂着金碧辉煌的国画风格的漆画，上面描述的是整个运河新城的规划。巧妙的灯光照射下，整个空间弥漫着一种悠久的文人气息，仿佛置身于历史的长河中。
售楼处的销售人员穿着传统的旗袍，彰显出女性婉约的美感，优雅地迎接着每一位前来咨询的人。墙上挂着大型的电子屏幕，宣传着项目的规模和特色，展现着现代科技与传统文化的融合。
售楼处设计最为出彩的是将室内的水系巧妙通入运河中，好似运河水循环其中，宛如穿越时空，置身于与大运河相互交织的壮丽景色之中。
整个中式简约风格的售楼处散发出一股宁静与和谐的气息，让人沉浸在古老的韵味中。这里仿佛是一座既承载历史记忆，又融入现代元素的文化之地，引人向往，使人不由自主地被历史和美景所吸引。
大河华章的户型可圈可点，尤其200平方米的户型，不缺角的单元内，巧妙规划四室两厅，其中两个是套房。二十余米的南向和东向大露台设计，将河景一收眼底。站在这壮观的露台上，河水清澈如镜，波光粼粼，映照着天空的蔚蓝与云朵的自由舒展。远处，水天相连的大运河蜿蜒流淌，宛如一条流动的银河，慢慢地消失在地平线的尽头。河岸两旁，古老的杨柳依依，低垂的枝条轻轻摇曳，似乎在与大运河一同述说着千年的沧桑与文明。
楼盘的装修属于中档，风格依然是汉泽惯用的简约中性风格，可以通过软装诠释出不同的风格。询问售楼员，这套户型因为不多，十分抢手，一般人很难定到。
兴奋的婷婷显然被大露台所吸引：“老公，我们也买一套吧，这个户型我太喜欢了。”
我微笑道：“我俩不够资格，一没杭州户籍，二没在杭州连续缴纳24个月的社保。”
看来大河华章的去化不成问题，只要及早开盘，价格适中，售罄没问题，项目就无大的风险。
下一站，我们去往萧山科技城，那里有汉泽的一个在建项目—天曜云府。
项目距离杭州亚运村仅1公里，属于杭州亚运会重点配套工程之一。楼盘建设总面积约20万平方米，以洋房为主，小高层为辅，均价2.8万元，房屋总价在295-380万之间。
项目周边商业配套业已完善，其中比较有竞争力的是在建的杭州首家costco，和高端百货钱江世纪城的SKp，看来，政府有意将此地打造成为杭州的高端社区之一。
项目最大的竞争对手是北面仅一路之隔的崇贤新城，政府限价为2.36万元，因而项目销售不温不火。
由于正逢假日，售楼处人满为患，售楼员的接待也是顾此失彼，我俩只能默默地侧面观察楼盘实际现状。
经过详细观察，此楼盘的最大优势是洋房和小高层，这在亚运村板块属于稀缺资源，其他并无显着的竞争优势。户型设计无新意可言，整装水平属于中档，并无大的亮点。崇贤新城能抢夺这里的客户资源，也在情理之中。
婷婷说出了自己的见解：“这样的楼盘，面对竞争对手，只能降价快速去化，别无他路。”
对于婷婷的意见，我是十分赞同，也想好了楼盘的去化策略。
下一站我们驱车前往余杭区的临平，那里有一个汉泽的40万平米的大盘——汉泽华庭。
临平区位于长三角都市群南翼、杭州市东北部，北接湖州市德清县、南濒钱塘江、西至京杭运河、东依嘉兴市海宁市，是杭州市通往上海和江苏方向的东大门，区域面积286平方千米常住人口110多万，属于杭州市的新区，由于阿里巴巴总部迁至余杭，使杭州的许多It企业纷纷把总部建在此地，形成了杭州“小白领”的密集区。
楼盘距离阿里总部不到10公里，毗邻正在建设的公园，绿化率较高，配套设施相对完善，属于相对理想的白领家园。
汉泽华庭的售楼处大门紧闭，我和婷婷费了将近五分钟时间，大门方开启，迎接我们的居然是楼盘的物业经理。
精干的物业经理身材魁梧，一口地道的东北腔，细聊方知，他是辽宁铁岭人，在杭州读大学，毕业后就在杭州工作，已经落户杭州，成为媒体中经常报导的“新杭州人”。
可能由于见到老乡的缘故，快人快语的物业经理告诉我们，此地块拿地时间在两年前，楼面价不到6000元，已经建好近20万平方米，由于政府限价销售，最高价不得超过1.65万元，此楼盘和附近大盘均封盘惜售，等待涨价。
我看了看楼盘规划，洋房、中高和高层并存，楼间距较大，绿化率34%，户型区间80-220平方米，属于中档楼盘，按此价位去化应该没有问题。
我问道：“楼盘没有卖，已经封顶，是否欠供应商的钱？”
物业经理沮丧地说：“公司经理级别的就我一人留守，每天都有人要账，我也没有权限，只能用苦不堪言来形容。”
离开汉泽华庭，我心情沉重地对婷婷说道：“这个楼盘如果不马上去化，一年半后，也许一万元都无人问津。”
婷婷迷惑道：“有这么严重？蚂蚁金服马上就要上市，光阿里系的员工，需求就不止百万平。”
我忧郁地说道：“据我分析，蚂蚁金服的上市日期很有可能无限期延迟，具体原因一句话两句话说不清楚。”
“你的意见是尽快去化？”
“我提议与政府谈判，洋房均价2万，高层均价1.5万，这样每平方米的净利润也在5000元左右，何乐不为？要知道，等待政府允许提价，提的价差不一定能弥补财务成本的增加，迅速封盘是当务之急。”
最后一站，我们去往市中心的华泽杭州发迹之地，那里在建的工程名为杭州中心。
杭州中心项目为地铁1号线、3号线武林广场站地铁上盖综合体，由A、b塔楼加裙楼构成，两座塔楼高约130米，是集四季酒店、万象城和高端写字楼为一体的市中心地标性tod城市综合体。
此地块，汉泽地产已经精心耕耘六年之久，购物中心、高端写字间和五星级酒店已经完工使用，两栋超高层建筑，则成其封盘之作。
杭州中心2018年4月开工建设，项目由汉泽地产、绿城集团和地铁集团共同开发，整体建筑分为A、b两座塔楼，两座塔楼高约130米，之间用裙楼连接。A塔计划26层，初步规划9层以上为写字楼，楼下则是高端商场杭州中心·万象城；b塔28层，将引入甲级写字楼与超五星酒店“四季酒店”。
连接A、b塔的裙楼用作商场，其中b塔边上的裙楼还将设计成一座有特色的“城市会客厅”，融休闲与娱乐于一体。
可售的房源基本全属于写字楼，单位面积1800平方米左右，单价5-7万元，总价9000万元起。由于位于杭州核心商圈，开发者对项目寄予厚望，认为去化没有问题。而恰恰是这点，反而使我忧虑重重。
进入2018年，中美贸易战开打，外资逐步撤离中国，许多产业链也逐步撤往越南等东南亚国家，作为出口轻工为主的杭州外向型工业必定受到冲击，直接会导致高端写字楼的销售不畅。然而，由于尚有其他两家国企参股，如若达成共识估计有一定难度，这个问题必须由高先生亲自出马游说方能解决。也许，此楼盘只能作为沉淀资产留存。
此时已近傍晚，华灯初上，站在杭州中心40层上，透过落地玻璃，整个杭州尽收眼底。
楼书上的一席话，能描述此地段的观感：“阅尽千年杭州繁华的流向，矗立武林门繁华心脉，杭州中心于华贵的源点，凝视西湖、大运河双世界文化遗产，将千年杭州风景化作恒久珍藏。在中心，拥有杭州的精粹，在心中，与诗意繁盛相逢。”
“在杭州，这一脉历经千年的兴盛流向，于延绵风景中激荡心灵的震撼。难道，杭州的繁华不久就会走向衰败？”我心中无限感叹。感叹命运不济，感叹生不逢时，感叹人的劣根性会断送大好前程，更感叹香港那位李先生超人般的预判。
是白居易的“最爱湖东行不足，绿杨阴里白沙堤”相伴山水的亲和；是苏东坡的“欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜”的诗意延绵；是那位远渡重洋朝圣者留下“世界上最美丽华贵的天城”的千年赞叹。看来，美丽的杭州也许将会经历意想不到的劫难？
李健若有所思：“您的意思是有人也许会来搞破坏？”
我点了点头：“害人之心不可有，防人之心不可无。你可能有所不知，据我的情报，这里以前是杭州毒品交易的一个窝点，现在被端掉了，那些毒贩会善罢甘休吗？”
“我们该如何防范？”
“具体措施你们多多听从警局的建议，他们这方面比较有经验。我的建议是，为水下演员购买意外伤害险，这也花不了多少钱。同时，严格控制演出区域，不让任何人靠近。同时，对每天下水的演员测试口腔酒精浓度，严禁演员酒后下水。还有许多防范措施，你们可以具体研究后实行。”
当天自媒体播放量飙升至亿次，这种情景，如同水下杭州的梦幻演出一般，竟然席卷了全球的观众们。有观众评论说：“水下鬼魂宛如一个永恒的迷雾，守护着西子湖底。它的存在提醒着人们生命中那些逝去的瞬间，那些如潮水般流逝的时光。”
还有网友评论道：“在这寂静的湖底，水下的鬼魂以它的存在，将过去与今天连接，将生与死相接。它承载着无尽的史诗，在梦幻的水下世界中，继续着独特而孤独的旅程。”
更有学者评论道：“水光潋滟、音乐激荡、灯光交织的华丽画面，在网络上绽放出绚丽的光芒，激发出人们对艺术和美的热情，让水下杭州有可能成为一个传世之作，其潜力将会十分巨大。”
第二天是星期日，我决定，在不惊动华东公司任何人的前提下，亲自探盘，这样也许能获得相对准确的市场讯息。
一早，我和婷婷包了一辆日租商务车，草草吃完早餐后就匆忙上路。
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运河新城原址为杭州的主工业区，历史上曾经有大型电厂、炼油厂、纺织厂等，这些厂矿因污染原因，不是停工就是搬迁，使该地区成为杭州城最大的工业遗址区，有“铁锈区”之说。
前几年，当地政府做出了运河新城的规划，规划形成“一芯，两带，两廊、四片区”的功能结构，用地面积为719.85万平方米。
功能定位是成为大城北核心区的中部组团，城北城市副中心的重要组成部分，以展示大运河历史文化和工业遗产活化利用为特色，构建集文化展示、商业商务、品质居住等功能为一体的大城北示范区。
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大河华章的售楼处建于大运河畔，简约中式风格与经典紧密结合，别有一番风味。门楣上刻有精美的篆刻，镂空的木雕窗棂透露着岁月的沉淀。整座售楼处到处散发着江南水乡的静谧与温婉。
沿着小石桥蜿蜒而入，一片青石铺就的庭院呈现在眼前。庭院中繁茂的翠竹摇曳生姿，与清澈的小池塘相互映衬，仿佛一幅古色古香的山水画卷。
走进售楼处的大堂，屋内摆放着沉稳优雅的紫檀红木家具。墙壁上挂着金碧辉煌的国画风格的漆画，上面描述的是整个运河新城的规划。巧妙的灯光照射下，整个空间弥漫着一种悠久的文人气息，仿佛置身于历史的长河中。
售楼处的销售人员穿着传统的旗袍，彰显出女性婉约的美感，优雅地迎接着每一位前来咨询的人。墙上挂着大型的电子屏幕，宣传着项目的规模和特色，展现着现代科技与传统文化的融合。
售楼处设计最为出彩的是将室内的水系巧妙通入运河中，好似运河水循环其中，宛如穿越时空，置身于与大运河相互交织的壮丽景色之中。
整个中式简约风格的售楼处散发出一股宁静与和谐的气息，让人沉浸在古老的韵味中。这里仿佛是一座既承载历史记忆，又融入现代元素的文化之地，引人向往，使人不由自主地被历史和美景所吸引。
大河华章的户型可圈可点，尤其200平方米的户型，不缺角的单元内，巧妙规划四室两厅，其中两个是套房。二十余米的南向和东向大露台设计，将河景一收眼底。站在这壮观的露台上，河水清澈如镜，波光粼粼，映照着天空的蔚蓝与云朵的自由舒展。远处，水天相连的大运河蜿蜒流淌，宛如一条流动的银河，慢慢地消失在地平线的尽头。河岸两旁，古老的杨柳依依，低垂的枝条轻轻摇曳，似乎在与大运河一同述说着千年的沧桑与文明。
楼盘的装修属于中档，风格依然是汉泽惯用的简约中性风格，可以通过软装诠释出不同的风格。询问售楼员，这套户型因为不多，十分抢手，一般人很难定到。
兴奋的婷婷显然被大露台所吸引：“老公，我们也买一套吧，这个户型我太喜欢了。”
我微笑道：“我俩不够资格，一没杭州户籍，二没在杭州连续缴纳24个月的社保。”
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项目最大的竞争对手是北面仅一路之隔的崇贤新城，政府限价为2.36万元，因而项目销售不温不火。
由于正逢假日，售楼处人满为患，售楼员的接待也是顾此失彼，我俩只能默默地侧面观察楼盘实际现状。
经过详细观察，此楼盘的最大优势是洋房和小高层，这在亚运村板块属于稀缺资源，其他并无显着的竞争优势。户型设计无新意可言，整装水平属于中档，并无大的亮点。崇贤新城能抢夺这里的客户资源，也在情理之中。
婷婷说出了自己的见解：“这样的楼盘，面对竞争对手，只能降价快速去化，别无他路。”
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汉泽华庭的售楼处大门紧闭，我和婷婷费了将近五分钟时间，大门方开启，迎接我们的居然是楼盘的物业经理。
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可能由于见到老乡的缘故，快人快语的物业经理告诉我们，此地块拿地时间在两年前，楼面价不到6000元，已经建好近20万平方米，由于政府限价销售，最高价不得超过1.65万元，此楼盘和附近大盘均封盘惜售，等待涨价。
我看了看楼盘规划，洋房、中高和高层并存，楼间距较大，绿化率34%，户型区间80-220平方米，属于中档楼盘，按此价位去化应该没有问题。
我问道：“楼盘没有卖，已经封顶，是否欠供应商的钱？”
物业经理沮丧地说：“公司经理级别的就我一人留守，每天都有人要账，我也没有权限，只能用苦不堪言来形容。”
离开汉泽华庭，我心情沉重地对婷婷说道：“这个楼盘如果不马上去化，一年半后，也许一万元都无人问津。”
婷婷迷惑道：“有这么严重？蚂蚁金服马上就要上市，光阿里系的员工，需求就不止百万平。”
我忧郁地说道：“据我分析，蚂蚁金服的上市日期很有可能无限期延迟，具体原因一句话两句话说不清楚。”
“你的意见是尽快去化？”
“我提议与政府谈判，洋房均价2万，高层均价1.5万，这样每平方米的净利润也在5000元左右，何乐不为？要知道，等待政府允许提价，提的价差不一定能弥补财务成本的增加，迅速封盘是当务之急。”
最后一站，我们去往市中心的华泽杭州发迹之地，那里在建的工程名为杭州中心。
杭州中心项目为地铁1号线、3号线武林广场站地铁上盖综合体，由A、b塔楼加裙楼构成，两座塔楼高约130米，是集四季酒店、万象城和高端写字楼为一体的市中心地标性tod城市综合体。
此地块，汉泽地产已经精心耕耘六年之久，购物中心、高端写字间和五星级酒店已经完工使用，两栋超高层建筑，则成其封盘之作。
杭州中心2018年4月开工建设，项目由汉泽地产、绿城集团和地铁集团共同开发，整体建筑分为A、b两座塔楼，两座塔楼高约130米，之间用裙楼连接。A塔计划26层，初步规划9层以上为写字楼，楼下则是高端商场杭州中心·万象城；b塔28层，将引入甲级写字楼与超五星酒店“四季酒店”。
连接A、b塔的裙楼用作商场，其中b塔边上的裙楼还将设计成一座有特色的“城市会客厅”，融休闲与娱乐于一体。
可售的房源基本全属于写字楼，单位面积1800平方米左右，单价5-7万元，总价9000万元起。由于位于杭州核心商圈，开发者对项目寄予厚望，认为去化没有问题。而恰恰是这点，反而使我忧虑重重。
进入2018年，中美贸易战开打，外资逐步撤离中国，许多产业链也逐步撤往越南等东南亚国家，作为出口轻工为主的杭州外向型工业必定受到冲击，直接会导致高端写字楼的销售不畅。然而，由于尚有其他两家国企参股，如若达成共识估计有一定难度，这个问题必须由高先生亲自出马游说方能解决。也许，此楼盘只能作为沉淀资产留存。
此时已近傍晚，华灯初上，站在杭州中心40层上，透过落地玻璃，整个杭州尽收眼底。
楼书上的一席话，能描述此地段的观感：“阅尽千年杭州繁华的流向，矗立武林门繁华心脉，杭州中心于华贵的源点，凝视西湖、大运河双世界文化遗产，将千年杭州风景化作恒久珍藏。在中心，拥有杭州的精粹，在心中，与诗意繁盛相逢。”
“在杭州，这一脉历经千年的兴盛流向，于延绵风景中激荡心灵的震撼。难道，杭州的繁华不久就会走向衰败？”我心中无限感叹。感叹命运不济，感叹生不逢时，感叹人的劣根性会断送大好前程，更感叹香港那位李先生超人般的预判。
是白居易的“最爱湖东行不足，绿杨阴里白沙堤”相伴山水的亲和；是苏东坡的“欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜”的诗意延绵；是那位远渡重洋朝圣者留下“世界上最美丽华贵的天城”的千年赞叹。看来，美丽的杭州也许将会经历意想不到的劫难？